Đặt cọc không ghi thời hạn: Rủi ro và cách xử lý

Nhiều giao dịch mua bán đất, chuyển nhượng tài sản, đặt cọc mua xe hay thuê nhà đều được lập vội và không ghi rõ thời gian thực hiện hợp đồng chính. Việc cọc không ghi thời hạn có thể dẫn đến tranh chấp khó xử lý. Bài viết phân tích rủi ro, căn cứ pháp luật và cách bảo vệ quyền lợi khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ không được thỏa thuận rõ.

>>> Xem thêm: Giải pháp công chứng trọn gói chỉ có tại văn phòng công chứng.

1. Cọc không ghi thời hạn là gì và căn cứ pháp lý nào điều chỉnh? 📚

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Tuy nhiên, luật không bắt buộc phải ghi thời hạn đặt cọc, nhưng nếu thỏa thuận cọc không ghi thời hạn, các bên sẽ áp dụng Điều 275 và Điều 280 BLDS 2015 về thực hiện nghĩa vụ khi không xác định thời điểm.
Điều 280 quy định: thời điểm thực hiện nghĩa vụ được xác định theo yêu cầu của bên có quyền trong một khoảng thời gian hợp lý.
Vì vậy, hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn vẫn có giá trị nhưng tiềm ẩn nhiều tranh chấp.

2. Rủi ro khi cọc không ghi thời hạn ⛔

Các rủi ro phổ biến gồm:
• Khó xác định thời điểm bên bán phải ký hợp đồng chính nên dễ trì hoãn vô thời hạn.
• Bên nhận cọc có thể cố tình kéo dài để tăng giá rồi từ chối bán.
• Bên đặt cọc có thể đòi lại tiền bất cứ lúc nào vì không có thời hạn ràng buộc.
• Dễ xảy ra tranh chấp về mất cọc hoặc trả lại cọc vì không có căn cứ xử lý chấm dứt.
• Cơ quan tòa án phải xác định “thời gian hợp lý” nên có thể bất lợi cho một trong hai bên.

>>> Xem thêm: Bạn đang gặp khó khăn khi sang tên tài sản? Giải pháp an toàn chính là dịch vụ sang tên sổ đỏ chuyên nghiệp, uy tín.

3. Ví dụ thực tế về cọc không ghi thời hạn 🎯

Ví dụ: Anh A đặt cọc 200 triệu để mua lô đất của chị B. Hai bên ký giấy viết tay nhưng không ghi thời hạn ký hợp đồng công chứng. Ba tháng sau, giá đất tăng mạnh, chị B không chịu bán và nói “chưa đến lúc ký”. Anh A yêu cầu ký ngay nhưng chị B từ chối.
Do cọc không ghi thời hạn, tranh chấp phát sinh và tòa phải xem xét thời gian ba tháng có phải “hợp lý” để yêu cầu thực hiện hay không. Việc thiếu thời hạn khiến anh A dễ bị bất lợi.

Ví dụ khác: Anh C đặt cọc mua xe máy của anh D nhưng sau vài tuần muốn rút cọc. Vì hợp đồng không ghi thời hạn nên anh C có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hoặc chấm dứt. Tranh chấp có thể xảy ra nếu anh D cho rằng anh C tự ý hủy bỏ.

>>> Xem thêm: Muốn làm sổ nhanh – đúng – đủ? Bạn phải biết Thủ tục làm sổ đỏ này.

4. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi cọc không ghi thời hạn ⚖️

Theo Điều 275 BLDS 2015, nếu không xác định thời điểm thực hiện, bên có quyền được yêu cầu bên kia thực hiện nghĩa vụ ngay.
Điều này dẫn đến:
• Bên đặt cọc có quyền yêu cầu ký hợp đồng chính trong thời gian hợp lý.
• Bên nhận cọc không được trì hoãn vô thời hạn.
• Nếu bên nhận cọc từ chối thực hiện, họ phải trả lại cọc và bồi thường theo Điều 328 BLDS 2015.
• Nếu bên đặt cọc từ chối, có thể bị mất cọc.

>>> Xem thêm: Tất cả những gì bạn cần biết khi bắt đầu Kiểm tra sổ đỏ giả

5. Cách tránh rủi ro khi ký thỏa thuận đặt cọc ✔️

Để hạn chế tranh chấp, các bên nên:
• Ghi rõ thời hạn ký hợp đồng công chứng.
• Ghi rõ thời điểm giao tài sản, giao tiền.
• Ghi mức phạt cọc cụ thể.
• Ghi điều kiện chấm dứt hợp đồng và xử lý tiền cọc.
• Lập văn bản có chữ ký đầy đủ và nên công chứng hoặc có người làm chứng.

>>> Xem thêm: Bạn đã nắm rõ Thủ tục công chứng cần chuẩn bị những gì chưa?

6. Kết luận

Việc cọc không ghi thời hạn không làm hợp đồng vô hiệu nhưng tạo nhiều rủi ro và tranh chấp khó xử lý. Thời hạn thực hiện nghĩa vụ khi không được ghi rõ sẽ phải áp dụng theo “thời gian hợp lý”, dễ dẫn đến tình trạng kéo dài hoặc tranh cãi. Để bảo đảm an toàn pháp lý, các bên nên quy định rõ thời hạn ngay trong hợp đồng đặt cọc và tuân thủ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 khi xử lý vấn đề mất cọc và phạt cọc.