Đặt cọc mua bán nhà đất giữa người thân có cần công chứng?

Trong thực tế, đặt cọc nhà đất giữa người thân như cha mẹ – con cái, anh chị em ruột, họ hàng gần thường được thực hiện dựa trên sự tin tưởng, thậm chí chỉ thỏa thuận miệng hoặc viết giấy tay. Tuy nhiên, khi giá trị tài sản lớn hoặc phát sinh mâu thuẫn gia đình, tranh chấp pháp lý vẫn có thể xảy ra. Vậy trong trường hợp giao dịch giữa người thân, pháp luật có bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ vấn đề này dưới góc độ pháp lý và thực tiễn áp dụng.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng nào hỗ trợ tốt nhất cho người lớn tuổi khi cần công chứng di chúc?

1. Pháp luật có quy định riêng về đặt cọc nhà đất giữa người thân không?

Theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành, quan hệ huyết thống hoặc quan hệ gia đình không làm thay đổi bản chất pháp lý của giao dịch dân sự.

Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không phân biệt các bên có quan hệ thân thích hay không. Đồng thời, pháp luật:

Không có quy định miễn trừ công chứng đối với giao dịch đặt cọc giữa người thân;
Không có quy định cho phép giản lược điều kiện hiệu lực do yếu tố gia đình.

Do đó, về mặt pháp lý, đặt cọc nhà đất giữa người thân vẫn được xem là một giao dịch dân sự thông thường.

2. Đặt cọc mua bán nhà đất giữa người thân có bắt buộc công chứng không?

2.1. Xét theo quy định của Bộ luật Dân sự

Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, hợp đồng đặt cọc không thuộc nhóm hợp đồng bắt buộc phải công chứng. Vì vậy:

Dù giao dịch giữa người thân hay người không quen biết;
Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng để phát sinh hiệu lực.

Chỉ cần hợp đồng đáp ứng điều kiện tại “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015” thì vẫn có hiệu lực pháp luật.

2.2. Xét theo quy định về công chứng

Theo pháp luật về công chứng, chỉ những hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất… mới bắt buộc công chứng. Hợp đồng đặt cọc chỉ là biện pháp bảo đảm, nên không nằm trong diện bắt buộc.

Vì vậy, không có nghĩa vụ pháp lý phải công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất, kể cả khi giao dịch giữa người thân.

>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ cho đất thừa kế – thủ tục và lưu ý cần biết

3. Rủi ro pháp lý khi đặt cọc nhà đất giữa người thân nhưng không công chứng

3.1. Tranh chấp phát sinh từ thay đổi quan hệ gia đình

Quan hệ người thân có thể thay đổi do:

Mâu thuẫn gia đình;
Ly hôn, phân chia tài sản;
Tranh chấp thừa kế.

Xem thêm: Danh sách văn phòng công chứng tại quận Hai Bà Trưng

Khi đó, thỏa thuận đặt cọc trước đây, nếu chỉ lập giấy tay hoặc thỏa thuận miệng, rất khó chứng minh.

3.2. Khó xác định lỗi vi phạm khi xảy ra tranh chấp

Nếu hợp đồng đặt cọc:

Không ghi rõ nghĩa vụ;
Không ghi thời hạn;
Không quy định chế tài phạt cọc,

thì khi phát sinh tranh chấp, Tòa án thường chỉ giải quyết theo hướng hoàn trả tiền, không áp dụng phạt cọc.

3.3. Rủi ro liên quan đến quyền định đoạt tài sản

Trong giao dịch giữa người thân, thường xảy ra tình trạng:

Nhà đất là tài sản chung của hộ gia đình;
Tài sản thuộc di sản chưa phân chia;
Một người đứng tên nhưng không có toàn quyền định đoạt.

Nếu không được công chứng và kiểm tra kỹ, hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.

4. Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất giữa người thân?

mua bán nhà đất giữa người thân

Mặc dù không bắt buộc, nhưng việc công chứng trong trường hợp này mang lại nhiều lợi ích:

Giúp công chứng viên kiểm tra quyền định đoạt của người bán;
Ghi nhận rõ ràng ý chí tự nguyện của các bên;
Hạn chế tranh chấp khi quan hệ gia đình thay đổi;
Bảo vệ quyền lợi của các bên khi phát sinh tranh chấp.

Đặc biệt với các giao dịch có giá trị lớn, công chứng là biện pháp phòng ngừa rủi ro rất đáng cân nhắc.

>>> Xem thêm: Kinh nghiệm để bảo đảm Công chứng di chúc tại nhà không bị tranh chấp

5. Khi nào nên ưu tiên công chứng đặt cọc giữa người thân?

Việc công chứng nên được ưu tiên khi:

Giá trị nhà đất lớn;
Giao dịch liên quan đến tài sản chung;
Có thỏa thuận phạt cọc hoặc bồi thường;
Dự kiến thời gian từ đặt cọc đến ký hợp đồng mua bán kéo dài.

Trong những trường hợp này, công chứng giúp tách bạch rõ ràng giữa quan hệ gia đình và quan hệ pháp lý.

6. Kết luận

Pháp luật hiện hành không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất giữa người thân. Tuy nhiên, việc không công chứng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp liên quan đến tài sản chung, thừa kế hoặc mâu thuẫn gia đình. Vì vậy, để bảo đảm an toàn pháp lý và hạn chế xung đột về sau, các bên vẫn nên cân nhắc công chứng hợp đồng đặt cọc, ngay cả khi giao dịch được thực hiện giữa những người thân trong gia đình.

Xem thêm: Pháp nhân và thể nhân là gì? Khác nhau như thế nào?

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Công chứng văn bản thừa kế quyền thu phí tác quyền

>>> Hậu quả pháp lý khi người thừa kế từ chối nhận di sản không đúng thủ tục

>>> Công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng hợp đồng bảo trì – sửa chữa

>>> Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? đối với tài sản hình thành từ dự án

>>> Mẹo tiết kiệm thời gian khi công chứng giấy tờ số lượng lớn

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.