Đặt cọc mua bán nhà đất nhưng không ghi rõ giá bán có rủi ro gì?
Trong thực tế giao dịch bất động sản, không ít trường hợp các bên ký hợp đồng đặt cọc nhà đất không ghi giá bán, chỉ thỏa thuận miệng hoặc hẹn sẽ xác định giá ở giai đoạn ký hợp đồng mua bán chính thức. Cách làm này tưởng chừng linh hoạt nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ những rủi ro pháp lý có thể xảy ra và cách phòng tránh hiệu quả.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng nào đáng tin cậy khi giải quyết tranh chấp tài sản vợ chồng sau ly hôn?
1. Giá bán có phải nội dung bắt buộc trong hợp đồng đặt cọc nhà đất không?
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải ghi đầy đủ nội dung của hợp đồng mua bán, trong đó có giá bán.
Tuy nhiên, trên phương diện pháp lý:
Hợp đồng đặt cọc phải xác định rõ nghĩa vụ được bảo đảm;
Giá bán nhà đất chính là nội dung cốt lõi của nghĩa vụ giao kết hợp đồng mua bán;
Việc không ghi giá bán khiến phạm vi bảo đảm của đặt cọc trở nên mơ hồ.
Do đó, dù không bị cấm, nhưng đặt cọc nhà đất không ghi giá bán là một lựa chọn tiềm ẩn rủi ro cao.
2. Rủi ro pháp lý khi đặt cọc nhà đất không ghi giá bán
2.1. Khó xác định nghĩa vụ vi phạm khi xảy ra tranh chấp
Khi không ghi rõ giá bán trong hợp đồng đặt cọc:
Không có căn cứ xác định bên nào từ chối giao kết hợp đồng trái cam kết;
Dễ phát sinh tranh cãi về việc “chưa thống nhất được giá”;
Tòa án gặp khó khăn trong việc đánh giá lỗi vi phạm nghĩa vụ đặt cọc.
Trong nhiều vụ việc, bên vi phạm có thể lập luận rằng chưa có sự thống nhất về giá nên không phát sinh nghĩa vụ ký hợp đồng mua bán, từ đó né tránh trách nhiệm phạt cọc.
>>> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng đất đai thuận tiện hơn khi códịch vụ sổ đỏ hỗ trợ
2.2. Nguy cơ hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu do nội dung không rõ ràng
Theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”, giao dịch dân sự có hiệu lực khi nội dung xác định được quyền và nghĩa vụ của các bên.
Nếu hợp đồng đặt cọc:
Không ghi giá bán;
Không có nguyên tắc xác định giá;
Không có tài liệu, chứng cứ kèm theo thể hiện sự thống nhất về giá,
thì có nguy cơ bị xem là không đủ điều kiện xác định nghĩa vụ được bảo đảm, từ đó bị tuyên vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về nội dung.
2.3. Rủi ro bị ép thay đổi giá bán sau khi đã đặt cọc
Trong thực tế, việc đặt cọc nhà đất không ghi giá bán thường dẫn đến tình trạng:
Bên bán tăng giá khi thị trường biến động;
Bên mua ép giảm giá với lý do chưa có thỏa thuận chính thức;
Đặt cọc trở thành công cụ “giữ chỗ” thay vì bảo đảm giao kết hợp đồng.
Khi đó, bên yếu thế hơn thường phải chấp nhận điều chỉnh giá để tránh mất cọc hoặc tranh chấp kéo dài.
2.4. Khó áp dụng chế tài phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, phạt cọc chỉ phát sinh khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Nếu giá bán không được ghi nhận:
Không thể xác định chính xác nội dung nghĩa vụ bị vi phạm;
Dễ dẫn đến kết luận “chưa đủ điều kiện áp dụng phạt cọc”;
Bên bị thiệt hại có nguy cơ không được bảo vệ đầy đủ quyền lợi.
3. Thực tiễn xét xử nhìn nhận thế nào về hợp đồng đặt cọc không ghi giá bán?
Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, Tòa án thường xem xét:
Các chứng cứ bổ sung như tin nhắn, email, ghi âm thể hiện thỏa thuận về giá;
Hành vi thực tế của các bên trước và sau khi đặt cọc;
Mục đích thực sự của giao dịch.
Nếu không có chứng cứ chứng minh sự thống nhất về giá, Tòa án có xu hướng không chấp nhận yêu cầu phạt cọc, hoặc chỉ giải quyết theo hướng hoàn trả tiền đã nhận.
>>> Xem thêm: Lý do bạn nên làmcông chứng nhà đất tại văn phòng chuyên nghiệp
4. Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi đặt cọc nhà đất chưa chốt giá?
Để bảo vệ quyền lợi pháp lý, các bên nên:
Ghi rõ giá bán cụ thể trong hợp đồng đặt cọc;
Hoặc quy định nguyên tắc xác định giá (theo bảng giá, theo thẩm định, theo thỏa thuận tại thời điểm ký hợp đồng mua bán);
Ghi rõ trách nhiệm pháp lý nếu không thống nhất được giá;
Nên công chứng hợp đồng đặt cọc để tăng giá trị chứng cứ.
Việc chuẩn hóa nội dung hợp đồng ngay từ đầu sẽ giảm thiểu đáng kể nguy cơ tranh chấp.
5. Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất trong trường hợp này?
Dù pháp luật không bắt buộc, nhưng với những hợp đồng:
Giá trị lớn;
Nội dung tiềm ẩn rủi ro như chưa ghi giá bán;
thì việc công chứng giúp:
Công chứng viên kiểm tra tính rõ ràng của nội dung;
Cảnh báo rủi ro pháp lý cho các bên;
Gia tăng giá trị chứng cứ khi khởi kiện.
Đây là biện pháp phòng ngừa tranh chấp rất đáng cân nhắc.
6. Kết luận
Đặt cọc nhà đất không ghi giá bán là cách thức giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi thị trường biến động hoặc các bên không còn thiện chí. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, bên bị thiệt hại thường gặp khó khăn trong việc yêu cầu phạt cọc hoặc bảo vệ quyền lợi trước Tòa án. Vì vậy, để bảo đảm an toàn pháp lý, các bên nên ghi rõ giá bán hoặc ít nhất là nguyên tắc xác định giá ngay trong hợp đồng đặt cọc, đồng thời cân nhắc công chứng để hạn chế tối đa rủi ro.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
