Trong thực tế, nhiều cá nhân hoặc hộ gia đình muốn góp vốn bằng đất vào doanh nghiệp, hợp tác xã khi mảnh đất đó đang trong quá trình chờ cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, việc góp vốn đất chưa có sổ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không hiểu rõ quy định pháp luật. Bài viết sau sẽ phân tích rõ điều kiện, hệ quả và giải pháp khi muốn sử dụng đất chưa có sổ để góp vốn.
“Góp vốn đất chưa có sổ” là hành vi một bên sử dụng quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tham gia góp vốn vào tổ chức kinh tế, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Thông thường, đây là đất chưa hoàn tất thủ tục cấp sổ hoặc đang trong giai đoạn xin cấp giấy chứng nhận.
1.2. Tình huống thường gặp
Đất được khai hoang, chuyển nhượng viết tay, chưa được cấp sổ đỏ;
Đất đã nộp hồ sơ xin cấp sổ nhưng chưa có kết quả;
Đất do ông bà, cha mẹ để lại nhưng chưa làm thủ tục thừa kế, sang tên.
2. Căn cứ pháp lý liên quan đến góp vốn bằng đất
2.1. Luật Đất đai 2013 – Điều 188
“Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này…”
➡️ Như vậy, điều kiện tiên quyết để được góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
2.2. Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 117, 122
Quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: chủ thể có năng lực pháp luật và quyền định đoạt tài sản là điều kiện bắt buộc.
Nếu chưa có sổ đỏ, bên góp vốn không đủ điều kiện pháp lý để chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp, nên việc góp vốn này không được công nhận hợp lệ.
Hợp đồng góp vốn trong trường hợp này có thể bị tòa tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật (theo Điều 123 BLDS 2015).
Dễ phát sinh tranh chấp nếu người góp vốn không phải chủ sở hữu thực sự;
Bên nhận góp vốn có thể bị thiệt hại nếu không xác minh kỹ pháp lý.
4. Có trường hợp ngoại lệ nào không?
4.1. Trường hợp đất thừa kế chưa sang tên
Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, người nhận thừa kế quyền sử dụng đất có thể thực hiện các quyền (gồm góp vốn) kể cả khi chưa được cấp sổ, nếu có văn bản thừa kế hợp pháp.
Ví dụ: Ông A được thừa kế mảnh đất từ cha mẹ, có di chúc công chứng và đã hoàn tất khai nhận di sản. Tuy chưa sang tên nhưng ông A vẫn có thể góp vốn nếu chứng minh được quyền thừa kế hợp pháp.
4.2. Trường hợp đất có giấy tờ hợp lệ nhưng chưa được cấp sổ
Theo Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có giấy tờ như:
Giấy tờ mua bán, tặng cho từ trước 1/7/2004;
Có xác nhận của chính quyền địa phương về việc sử dụng đất ổn định lâu dài;
→ Trong một số trường hợp, có thể xin cơ quan có thẩm quyền xác nhận để thực hiện quyền góp vốn tạm thời. Tuy nhiên, vẫn cần đánh giá kỹ tình trạng pháp lý cụ thể.
>>> Xem thêm:
5. Ví dụ minh họa thực tế
Trường hợp 1: Ông B dùng mảnh đất mua từ năm 2000, chỉ có giấy viết tay, chưa được cấp sổ đỏ để góp vốn vào Công ty TNHH X. Hai bên ký hợp đồng góp vốn và đưa vào điều lệ công ty. Sau này, khi có tranh chấp, tòa án tuyên hợp đồng góp vốn vô hiệu vì ông B chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Trường hợp 2: Chị C được thừa kế một mảnh đất từ cha mẹ và có văn bản khai nhận di sản công chứng. Mặc dù chưa sang tên, nhưng khi góp vốn, chị C cung cấp đủ hồ sơ chứng minh quyền thừa kế. Giao dịch được công chứng và chấp nhận, doanh nghiệp ghi nhận tài sản góp vốn là hợp lệ.
6. Giải pháp nếu muốn góp vốn đất chưa có sổ
6.1. Hoàn tất thủ tục cấp sổ trước khi góp vốn
Nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Sau khi có sổ, tiến hành ký hợp đồng góp vốn, công chứng và sang tên tài sản.
6.2. Nhận ủy quyền từ chủ đất (nếu không đứng tên)
Làm văn bản ủy quyền công chứng từ người đứng tên đất;
Việc góp vốn đất chưa có sổ không được pháp luật công nhận là hợp pháp, trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế có văn bản hợp lệ. Do đó, nếu muốn sử dụng đất để góp vốn, cần đảm bảo đất đã được cấp sổ đỏ hoặc thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết trước khi ký hợp đồng. Điều này giúp hạn chế tranh chấp, bảo vệ quyền lợi của cả người góp vốn và doanh nghiệp.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
