Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có bắt buộc ghi thời hạn thực hiện không?
Trong các giao dịch mua bán nhà đất, thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc là nội dung thường bị các bên xem nhẹ hoặc ghi rất chung chung. Không ít hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận số tiền đặt cọc mà không xác định rõ thời điểm ký hợp đồng mua bán hoặc thời hạn hoàn tất nghĩa vụ, dẫn đến tranh chấp kéo dài và khó xử lý. Vậy pháp luật hiện hành có bắt buộc phải ghi thời hạn thực hiện trong hợp đồng đặt cọc hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể vấn đề này từ góc độ pháp lý và thực tiễn xét xử.
>>> Xem thêm: Người mới mua nhà lần đầu nên chọnvăn phòng công chứng nào để không lo thiếu giấy tờ?
1. Pháp luật hiện hành có bắt buộc ghi thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc không?
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Tuy nhiên, quy định này:
Không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải ghi thời hạn thực hiện một cách cụ thể;
Không coi việc thiếu thời hạn là điều kiện làm vô hiệu hợp đồng đặt cọc;
Cho phép các bên tự thỏa thuận về thời điểm và cách thức thực hiện nghĩa vụ.
Như vậy, xét về mặt hình thức, hợp đồng đặt cọc mua nhà đất không bắt buộc phải ghi rõ thời hạn thực hiện, nhưng việc không ghi nhận nội dung này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
2. Thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc có ý nghĩa pháp lý như thế nào?
2.1. Căn cứ xác định thời điểm phát sinh vi phạm
Thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc giúp xác định:
Khi nào các bên phải ký hợp đồng mua bán;
Thời điểm một bên bị coi là vi phạm nghĩa vụ;
Thời điểm áp dụng chế tài phạt cọc theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”.
Nếu không có thời hạn cụ thể, rất khó xác định thời điểm vi phạm, từ đó làm suy yếu cơ sở áp dụng phạt cọc hoặc bồi thường thiệt hại.
2.2. Căn cứ giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Trong thực tiễn xét xử, Tòa án thường yêu cầu:
Xác định rõ nghĩa vụ bị vi phạm;
Xác định thời điểm nghĩa vụ phải được thực hiện.
Khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn, Tòa án buộc phải:
Suy đoán ý chí của các bên;
Dựa vào chứng cứ gián tiếp như tin nhắn, email, thỏa thuận miệng;
Áp dụng quy định về “thời hạn hợp lý” theo “Điều 280 Bộ luật Dân sự 2015”.
Điều này làm tăng rủi ro pháp lý cho bên bị vi phạm.
>>> Xem thêm: Thời gian xử lý hồ sơ khi dùngdịch vụ sổ đỏ có nhanh hơn tự làm không?
3. Rủi ro khi hợp đồng đặt cọc nhà đất không ghi thời hạn thực hiện
3.1. Dễ phát sinh tranh chấp kéo dài
Việc không ghi thời hạn thực hiện dẫn đến:
Mỗi bên hiểu thời điểm ký hợp đồng mua bán khác nhau;
Một bên cho rằng chưa đến hạn, bên kia cho rằng đã quá hạn;
4. Thực tiễn xét xử xử lý thế nào khi không có thời hạn thực hiện?
Trong thực tế, khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn:
Tòa án thường áp dụng nguyên tắc thiện chí, trung thực theo “Điều 6 Bộ luật Dân sự 2015”;
Xác định một khoảng thời gian hợp lý để các bên thực hiện nghĩa vụ;
Chỉ chấp nhận phạt cọc nếu chứng minh được bên kia cố tình không thực hiện nghĩa vụ.
Tuy nhiên, việc chứng minh này không hề đơn giản, đặc biệt khi thiếu chứng cứ bằng văn bản.
5. Cách ghi thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc để hạn chế rủi ro
Để bảo đảm an toàn pháp lý, hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ:
Thời hạn cụ thể để ký hợp đồng mua bán (ngày/tháng/năm);
Thời điểm thanh toán phần còn lại;
Hậu quả pháp lý nếu quá thời hạn mà không thực hiện;
Cơ chế gia hạn (nếu có).
Những nội dung này giúp hợp đồng đặt cọc trở thành công cụ bảo đảm thực chất, thay vì chỉ mang tính hình thức.
6. Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc để làm rõ thời hạn thực hiện?
Mặc dù không bắt buộc, nhưng việc công chứng:
Giúp công chứng viên rà soát tính rõ ràng của thời hạn;
Hạn chế các điều khoản mơ hồ;
Tăng giá trị chứng cứ khi phát sinh tranh chấp.
Đặc biệt với các giao dịch giá trị lớn, đây là bước phòng ngừa rủi ro rất cần thiết.
7. Kết luận
Pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua nhà đất phải ghi thời hạn thực hiện, nhưng việc thiếu nội dung này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Trong thực tế tranh chấp, thời hạn thực hiện là căn cứ quan trọng để xác định vi phạm và áp dụng chế tài phạt cọc. Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, các bên nên ghi rõ thời hạn thực hiện ngay trong hợp đồng đặt cọc và cân nhắc công chứng để tăng tính an toàn pháp lý cho giao dịch.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
