Hợp đồng đặt cọc nhà đất có cần ghi rõ tiến độ thanh toán không?
Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, nhiều hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận số tiền đặt cọc mà không đề cập cụ thể các đợt thanh toán tiếp theo. Điều này dẫn đến không ít tranh chấp khi các bên hiểu khác nhau về nghĩa vụ tài chính sau đặt cọc. Tiến độ thanh toán trong hợp đồng đặt cọc vì thế trở thành vấn đề pháp lý quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên bán. Vậy pháp luật có bắt buộc phải ghi rõ tiến độ thanh toán trong hợp đồng đặt cọc nhà đất hay không? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ.
>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng thuê nhà cho người nước ngoài: tìmvăn phòng công chứng nào để đảm bảo pháp lý?
1. Bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc trong mua bán nhà đất
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Từ quy định này có thể rút ra các đặc điểm:
Hợp đồng đặt cọc không phải là hợp đồng mua bán nhà đất;
Mục đích chính là bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán trong tương lai;
Pháp luật không ấn định nội dung bắt buộc phải có tiến độ thanh toán trong hợp đồng đặt cọc.
Tuy nhiên, không bắt buộc không đồng nghĩa với không cần thiết.
2. Pháp luật hiện hành có yêu cầu ghi tiến độ thanh toán trong hợp đồng đặt cọc không?
2.1. Không có quy định bắt buộc nhưng được khuyến nghị
Hiện nay:
“Bộ luật Dân sự 2015” không quy định hợp đồng đặt cọc phải ghi tiến độ thanh toán;
“Luật Đất đai 2024” và “Luật Công chứng 2014” cũng không đặt ra nghĩa vụ này.
Do đó, về mặt hình thức, hợp đồng đặt cọc không ghi tiến độ thanh toán vẫn có hiệu lực, nếu đáp ứng đủ điều kiện tại “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”.
2.2. Tiến độ thanh toán không phải nội dung cốt lõi nhưng có giá trị ràng buộc cao
Dù không bắt buộc, nhưng nếu các bên thỏa thuận và ghi nhận rõ tiến độ thanh toán trong hợp đồng đặt cọc thì nội dung này:
Trở thành nghĩa vụ dân sự có hiệu lực ràng buộc;
Là căn cứ xác định lỗi khi có vi phạm;
Ảnh hưởng trực tiếp đến việc xử lý tiền đặt cọc.
>>> Xem thêm: Mẹo chọndịch vụ làm sổ đỏ uy tín, tiết kiệm chi phí nhất năm 2025
3. Rủi ro pháp lý khi không ghi rõ tiến độ thanh toán
3.1. Khó xác định thời điểm vi phạm nghĩa vụ
Khi hợp đồng đặt cọc chỉ ghi:
“Hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán sau” mà không quy định:
Thời điểm thanh toán từng đợt;
Điều kiện phát sinh nghĩa vụ thanh toán,
thì khi xảy ra tranh chấp, rất khó xác định:
Bên mua có chậm thanh toán hay không;
Bên bán có quyền từ chối giao kết hợp đồng mua bán hay không.
4. Ghi tiến độ thanh toán trong hợp đồng đặt cọc mang lại lợi ích gì?
4.1. Ràng buộc trách nhiệm tài chính của bên mua
Việc ghi rõ:
Số tiền thanh toán từng đợt;
Thời điểm hoặc điều kiện thanh toán,
giúp xác định chính xác nghĩa vụ của bên mua, tránh tình trạng trì hoãn hoặc kéo dài thời gian.
4.2. Bảo vệ quyền lợi bên bán khi xảy ra vi phạm
Khi tiến độ thanh toán được ghi nhận rõ ràng, bên bán có cơ sở để:
Áp dụng phạt cọc;
Từ chối ký hợp đồng mua bán;
Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có thỏa thuận.
4.3. Hạn chế tranh chấp khi giá nhà đất biến động
Trong bối cảnh giá nhà đất biến động mạnh, việc không ghi tiến độ thanh toán dễ dẫn đến:
Bên mua chần chừ chờ giá giảm;
Bên bán tìm cách hủy giao dịch khi giá tăng.
Tiến độ thanh toán rõ ràng giúp ổn định ý chí giao kết của các bên.
5. Ghi tiến độ thanh toán thế nào cho đúng trong hợp đồng đặt cọc?
Khi thỏa thuận tiến độ thanh toán trong hợp đồng đặt cọc, nên lưu ý:
Xác định rõ số tiền từng đợt (đặt cọc – thanh toán tiếp – thanh toán khi công chứng mua bán);
Ghi cụ thể thời hạn hoặc điều kiện phát sinh nghĩa vụ (ví dụ: sau khi đủ điều kiện công chứng);
Gắn tiến độ thanh toán với hậu quả pháp lý nếu vi phạm;
Tránh nhầm lẫn giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán.
Cách ghi này giúp hợp đồng đặt cọc vẫn đúng bản chất bảo đảm, nhưng đủ chặt chẽ về nghĩa vụ tài chính.
6. Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc khi có thỏa thuận tiến độ thanh toán?
Khi hợp đồng đặt cọc có nội dung phức tạp như:
Nhiều đợt thanh toán;
Gắn với thời điểm ký hợp đồng mua bán;
Có điều khoản phạt cọc, hoàn cọc,
thì việc công chứng là cần thiết để:
Hạn chế tranh chấp về ý chí các bên;
Tăng giá trị chứng cứ khi khởi kiện;
Được công chứng viên rà soát rủi ro pháp lý.
7. Kết luận
Pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc nhà đất phải ghi tiến độ thanh toán. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc ghi rõ tiến độ thanh toán trong hợp đồng đặt cọc là giải pháp quan trọng để phòng ngừa tranh chấp, xác định rõ nghĩa vụ và xử lý vi phạm. Đối với các giao dịch bất động sản có giá trị lớn hoặc nhiều đợt thanh toán, đây là nội dung nên được thỏa thuận rõ ràng và cân nhắc công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
