Hợp đồng đặt cọc nhà đất lập bằng vi bằng có thay thế công chứng được không?
Trong thực tế giao dịch nhà đất, nhiều bên lựa chọn lập vi bằng hợp đồng đặt cọc nhà đất thay vì công chứng với kỳ vọng tiết kiệm thời gian và chi phí. Tuy nhiên, không ít tranh chấp phát sinh khi một bên cho rằng vi bằng có thể thay thế công chứng, trong khi bên còn lại phủ nhận giá trị pháp lý của giao dịch. Vậy vi bằng có thực sự thay thế được công chứng hợp đồng đặt cọc hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ bản chất pháp lý của vi bằng và những rủi ro cần đặc biệt lưu ý.
>>> Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc mua đất có rủi ro, làm thế nàovăn phòng công chứng giúp bạn an toàn hơn?
1. Vi bằng là gì theo quy định pháp luật hiện hành?
Theo “Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP”, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi có thật mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Từ quy định này có thể khẳng định:
Vi bằng chỉ có chức năng ghi nhận sự kiện, hành vi thực tế;
Vi bằng không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự;
Vi bằng không phải là hợp đồng, cũng không phải là văn bản công chứng.
Do đó, vi bằng không đồng nhất với công chứng về bản chất pháp lý.
2. Vi bằng hợp đồng đặt cọc nhà đất có phải là hợp đồng đặt cọc không?
Trong nhiều trường hợp, vi bằng được lập để ghi nhận việc:
Các bên giao nhận tiền đặt cọc;
Các bên ký giấy đặt cọc viết tay;
Các bên thỏa thuận mua bán nhà đất.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ:
Vi bằng không xác nhận tính hợp pháp của nội dung thỏa thuận;
Thừa phát lại không kiểm tra năng lực chủ thể, quyền định đoạt tài sản;
Vi bằng không chứng nhận ý chí giao kết hợp đồng như công chứng viên.
Vì vậy, vi bằng hợp đồng đặt cọc nhà đất không phải là hợp đồng đặt cọc công chứng, mà chỉ là chứng cứ ghi nhận việc các bên đã thực hiện một hành vi nhất định tại thời điểm lập vi bằng.
>>> Xem thêm: 5 tiêu chí đánh giádịch vụ làm sổ đỏ chuyên nghiệp tại Hà Nội
3. Vi bằng có thay thế được công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất không?
3.1. Xét về giá trị pháp lý
Theo “Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP”, vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự, nhưng không có giá trị thay thế văn bản công chứng.
Trong khi đó, theo “Điều 5 Luật Công chứng 2014”, văn bản công chứng:
Có hiệu lực thi hành đối với các bên;
Có giá trị chứng cứ;
Không phải chứng minh lại, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Như vậy, vi bằng không thể thay thế công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất về mặt hiệu lực và giá trị pháp lý.
3.2. Xét về chức năng phòng ngừa rủi ro
Công chứng hợp đồng đặt cọc giúp:
Kiểm tra năng lực hành vi dân sự của các bên;
Xác định người ký có đúng là chủ thể có quyền định đoạt;
Không phát hiện được tài sản không đủ điều kiện giao dịch;
Không bảo đảm quyền lợi cho các bên nếu nội dung thỏa thuận trái luật.
Do đó, xét về khả năng phòng ngừa rủi ro, vi bằng không thể thay thế công chứng.
>>> Xem thêm: Kinh nghiệm chọn người thừa kế trongDi chúc để tránh mâu thuẫn
4. Rủi ro pháp lý khi chỉ lập vi bằng cho hợp đồng đặt cọc nhà đất
4.1. Nguy cơ hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu
Theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ điều kiện về chủ thể, ý chí và nội dung.
Việc chỉ lập vi bằng:
Không bảo đảm người nhận cọc có quyền bán nhà đất;
Không kiểm soát được nội dung thỏa thuận có vi phạm điều cấm hay không;
Dễ dẫn đến hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu khi tranh chấp.
4.2. Hạn chế khi yêu cầu phạt cọc, hoàn cọc
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, phạt cọc chỉ áp dụng khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ đặt cọc.
Nếu chỉ có vi bằng:
Bên vi phạm dễ phủ nhận nội dung thỏa thuận;
Vi bằng chỉ chứng minh việc giao tiền, không chứng minh lỗi vi phạm;
Tòa án có thể chỉ chấp nhận hoàn trả tiền, không chấp nhận phạt cọc.
4.3. Dễ bị lợi dụng để hợp thức hóa giao dịch trái pháp luật
Thực tế cho thấy, vi bằng thường bị lạm dụng trong các trường hợp:
Đặt cọc mua bán đất dự án chưa đủ điều kiện;
Đặt cọc nhà đất đang tranh chấp, kê biên;
Giao dịch “giữ chỗ”, “giữ suất” trái quy định.
Trong các trường hợp này, vi bằng không bảo vệ được người đặt cọc.
5. Vi bằng có ý nghĩa gì trong giao dịch đặt cọc nhà đất?
Mặc dù không thay thế công chứng, vi bằng vẫn có giá trị nhất định nếu được sử dụng đúng mục đích, như:
Ghi nhận việc giao nhận tiền;
Ghi nhận hiện trạng tài sản tại thời điểm đặt cọc;
Làm chứng cứ bổ trợ khi kết hợp với hợp đồng đặt cọc hợp pháp.
Vi bằng chỉ nên được xem là chứng cứ bổ sung, không phải là công cụ bảo đảm giao dịch.
6. Khi nào nên công chứng thay vì chỉ lập vi bằng?
Đối với các giao dịch:
Nhà đất có giá trị lớn;
Pháp lý phức tạp;
Có thỏa thuận phạt cọc, bồi thường cao;
thì việc công chứng hợp đồng đặt cọc là giải pháp an toàn pháp lý cần ưu tiên, thay vì chỉ dựa vào vi bằng.
7. Kết luận
Vi bằng hợp đồng đặt cọc nhà đất không thể thay thế công chứng về mặt giá trị pháp lý và khả năng bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp. Vi bằng chỉ có ý nghĩa ghi nhận sự kiện, hành vi thực tế, không xác nhận tính hợp pháp của giao dịch. Do đó, để hạn chế rủi ro, các bên không nên nhầm lẫn vi bằng với công chứng và cần cân nhắc kỹ trước khi sử dụng vi bằng trong các giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
