Thuê nhà mà bên cho thuê vi phạm hợp đồng, bạn phải làm gì?
Trong thực tiễn, không ít trường hợp người thuê nhà rơi vào cảnh “dở khóc dở cười” khi bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng, tăng giá thuê sai cam kết, hoặc đột ngột lấy lại nhà. Khi đó, người thuê thường không biết cách xử lý vi phạm hợp đồng thuê nhà như thế nào để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Bài viết dưới đây cung cấp hướng dẫn cụ thể về các bước xử lý, căn cứ pháp lý và lưu ý quan trọng trong trường hợp bên cho thuê vi phạm hợp đồng thuê nhà.
Các hình thức vi phạm phổ biến từ phía bên cho thuê
Dựa trên thực tiễn và quy định tại Điều 472 – 482 Bộ luật Dân sự 2015, các hành vi sau của bên cho thuê được xem là vi phạm hợp đồng:
Tự ý chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn
Không bàn giao nhà đúng thời gian, tình trạng đã cam kết
Giao tài sản không thuộc quyền sở hữu, đang tranh chấp hoặc bị thế chấp
Không sửa chữa nhà khi hư hỏng, làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng của bên thuê
Tự ý tăng giá thuê không theo thỏa thuận
Cản trở hoặc xâm phạm quyền sử dụng hợp pháp của bên thuê
Cho người khác thuê lại hoặc sử dụng nhà trái với cam kết trong hợp đồng
Căn cứ pháp lý để xử lý vi phạm hợp đồng thuê nhà
Bộ luật Dân sự 2015, đặc biệt các điều 351, 385, 423, 481
Luật Nhà ở 2023, Điều 122 về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thuê
Hợp đồng thuê nhà có hiệu lực pháp lý, có thể công chứng hoặc chứng thực
Việc xác định vi phạm cần căn cứ vào nội dung hợp đồng đã ký kết, các điều khoản về thời hạn, nghĩa vụ, cam kết và phương thức xử lý tranh chấp.
Các bước xử lý vi phạm hợp đồng thuê nhà
Bước 1: Kiểm tra lại hợp đồng
Trước tiên, bạn cần rà soát kỹ các điều khoản đã cam kết: thời hạn thuê, quyền sử dụng, nghĩa vụ sửa chữa, nghĩa vụ giữ tài sản,… từ đó xác định rõ hành vi của bên cho thuê có thật sự là vi phạm hay không.
Nếu hợp đồng có điều khoản xử lý vi phạm cụ thể (phạt, bồi thường, đơn phương chấm dứt), bạn cần ghi nhận nội dung đó làm cơ sở xử lý.
Bước 2: Thông báo và yêu cầu bên cho thuê khắc phục
Theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm có nghĩa vụ khắc phục hậu quả. Bạn cần gửi văn bản thông báo vi phạm, nêu rõ yêu cầu: giữ nguyên hiện trạng thuê, hoàn trả tiền đặt cọc, khắc phục hậu quả, tiếp tục thực hiện hợp đồng,…
Thời hạn yêu cầu khắc phục nên ghi rõ (ví dụ 5–7 ngày làm việc). Có thể gửi qua email, chuyển phát bảo đảm hoặc trực tiếp lập biên bản.
Trường hợp bên cho thuê cố tình không khắc phục, bạn nên:
Ghi âm, ghi hình các cuộc trao đổi
Lưu lại email, tin nhắn, văn bản
Lập biên bản có người chứng kiến nếu bị đuổi ra khỏi nhà, tài sản bị ảnh hưởng
Đề nghị tổ trưởng dân phố hoặc chính quyền địa phương xác nhận vụ việc nếu có xung đột
Những tài liệu này sẽ hỗ trợ bạn nếu phải khởi kiện hoặc yêu cầu bồi thường sau này.
Bước 4: Thương lượng hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp
Nếu bên cho thuê không hợp tác, bạn có thể:
Yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã (nếu hai bên cư trú tại địa phương đó)
Gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân cấp huyện
Trong một số trường hợp, có thể yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại theo Điều 360 Bộ luật Dân sự
Lưu ý: Nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài thương mại hoặc lựa chọn cơ chế giải quyết tranh chấp riêng, bạn cần tuân theo trình tự đó.
>>> Xem thêm: Các loại giấy tờ thường dùng trongthủ tục công chứng giao dịch dân sự
Ví dụ thực tế
Anh B thuê một căn nhà 3 năm làm cửa hàng tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Sau 6 tháng, chủ nhà viện lý do “có việc riêng” và đòi lấy lại nhà, buộc anh B di dời gấp mà không hoàn tiền đặt cọc. Hợp đồng không có điều khoản đơn phương chấm dứt. Anh B đã gửi thông báo vi phạm, kèm yêu cầu trả lại tiền và hỗ trợ chi phí di chuyển. Khi không được phản hồi, anh gửi đơn khởi kiện đến TAND quận. → Tòa án chấp nhận yêu cầu bồi thường chi phí đặt cọc, thiệt hại phát sinh từ việc buộc dừng hoạt động kinh doanh trái cam kết hợp đồng.
Một số lưu ý để tránh rủi ro khi thuê nhà
Yêu cầu bên cho thuê cung cấp giấy tờ pháp lý đầy đủ: sổ hồng, CCCD, nếu có đại diện ủy quyền cần có giấy hợp lệ
Công chứng hợp đồng thuê nhà nếu thuê dài hạn hoặc có yếu tố rủi ro
Ghi rõ điều khoản xử lý vi phạm trong hợp đồng: phạt, bồi thường, quyền chấm dứt
Không thanh toán toàn bộ tiền thuê trước thời hạn nếu không có cam kết rõ ràng
Lưu giữ hóa đơn, biên nhận, chứng cứ giao dịch qua các kênh có thể xác minh
Kết luận: Xử lý vi phạm – nên làm từ sớm và đúng pháp luật
Khi gặp tình huống bên cho thuê vi phạm, người thuê không nên chủ quan hoặc bỏ qua quyền lợi của mình. Việc xử lý vi phạm hợp đồng thuê nhà cần được thực hiện theo trình tự rõ ràng, có chứng cứ và căn cứ pháp lý cụ thể. Nếu cần, bạn nên tìm đến sự hỗ trợ của luật sư hoặc tổ chức hành nghề công chứng để được tư vấn cách thức hiệu quả nhất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
