Công chứng mua bán chung cư tái định cư – Cần chuẩn bị gì?
Trong giao dịch bất động sản, chung cư tái định cư là loại tài sản có tính chất đặc biệt vì liên quan đến chính sách đền bù, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Do đó, việc công chứng mua bán chung cư tái định cư là bước bắt buộc nhằm đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của các bên. Bài viết này sẽ phân tích căn cứ pháp lý, điều kiện, hồ sơ cần chuẩn bị và quy trình công chứng theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 (mới nhất), kèm ví dụ minh họa thực tế.
1. Căn cứ pháp lý về công chứng mua bán chung cư tái định cư
Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025), Điều 85: Người được bố trí tái định cư có quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho… nhưng phải tuân thủ các điều kiện như hoàn tất nghĩa vụ tài chính và thời gian hạn chế chuyển nhượng (nếu có).
Luật Đất đai 2024: Xác định quyền sử dụng đất gắn liền với căn hộ tái định cư là hợp pháp khi người dân đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, và được phép đăng ký biến động (sang tên).
Luật Công chứng 2014: Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng căn hộ tái định cư bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng để có hiệu lực pháp lý.
Như vậy, công chứng là điều kiện tiên quyết khi giao dịch mua bán căn hộ tái định cư.
2. Điều kiện để công chứng mua bán chung cư tái định cư
2.1. Căn hộ có Giấy chứng nhận quyền sở hữu
Người bán phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Nếu chưa có sổ hồng, việc công chứng sẽ bị từ chối.
2.2. Hoàn tất nghĩa vụ tài chính
Người bán phải thanh toán đầy đủ tiền mua căn hộ, tiền sử dụng đất (nếu có) và các khoản thuế, phí theo quy định.
2.3. Hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng (nếu có)
UBND cấp tỉnh có thể quy định thời gian tối thiểu (ví dụ 5 năm) mới được phép chuyển nhượng căn hộ tái định cư. Nếu chưa đủ thời gian, hợp đồng công chứng sẽ không được chấp nhận.
2.4. Sự đồng thuận của các thành viên trong hộ
Với căn hộ cấp cho cả hộ gia đình, việc bán phải có sự đồng ý và chữ ký của tất cả thành viên đủ 18 tuổi trong hộ hoặc người đại diện theo pháp luật.
5. Rủi ro nếu không công chứng mua bán chung cư tái định cư
5.1. Hợp đồng vô hiệu
Theo Luật Công chứng 2014, hợp đồng mua bán căn hộ không được công chứng sẽ không có giá trị pháp lý, không đủ điều kiện sang tên.
5.2. Nguy cơ tranh chấp
Nếu các bên chỉ giao dịch bằng giấy viết tay hoặc vi bằng, khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng sẽ không được tòa án công nhận.
5.3. Thiệt hại về tài chính
Người mua có thể mất trắng tiền nếu căn hộ chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc chủ sở hữu chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
6. Ví dụ minh họa thực tế về công chứng mua bán chung cư tái định cư
Ông C tại Hà Nội được bố trí căn hộ tái định cư sau khi giải tỏa đất. Năm 2026, ông C muốn bán lại căn hộ. Tuy nhiên, UBND thành phố quy định căn hộ tái định cư chỉ được phép chuyển nhượng sau 5 năm. Vì nóng vội, ông C đã ký hợp đồng viết tay với bà D, không qua công chứng. Sau đó, bà D không thể sang tên, hợp đồng bị tuyên vô hiệu, bà D chịu rủi ro mất khoản tiền đã thanh toán.
Qua ví dụ này có thể thấy, công chứng không chỉ là thủ tục bắt buộc mà còn là cách bảo vệ quyền lợi của cả bên mua và bên bán.
Việc công chứng mua bán chung cư tái định cư là bước không thể thiếu để đảm bảo tính hợp pháp và hạn chế rủi ro trong giao dịch. Người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tuân thủ điều kiện pháp luật, và tiến hành công chứng trước khi sang tên. Áp dụng đúng quy trình theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ giúp các bên yên tâm khi giao dịch, tránh những tranh chấp và thiệt hại không đáng có.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
