Bán chung cư tái định cư có được không? – Thủ tục và rủi ro
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, chung cư tái định cư ngày càng trở thành lựa chọn của nhiều hộ dân sau khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ dự án công cộng. Tuy nhiên, không ít người băn khoăn liệu chung cư tái định cư có được bán lại không và nếu có thì thủ tục bán chung cư tái định cư được thực hiện như thế nào, có rủi ro pháp lý gì hay không. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên quy định pháp luật mới nhất, kèm ví dụ minh họa thực tế để bạn đọc dễ hình dung.
1. Căn cứ pháp lý về việc bán chung cư tái định cư
Theo Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), nhà ở tái định cư thuộc quyền sở hữu của hộ gia đình, cá nhân được bố trí sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ: người được bố trí nhà ở tái định cư có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế… nhưng phải tuân thủ thời hạn hạn chế chuyển nhượng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng khẳng định quyền sử dụng đất gắn liền với chung cư tái định cư là hợp pháp khi người dân đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Như vậy, về nguyên tắc, bán chung cư tái định cư là hợp pháp nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.
2. Điều kiện để được bán chung cư tái định cư
Để tránh rủi ro pháp lý, người sở hữu cần lưu ý các điều kiện sau:
2.1. Hoàn tất nghĩa vụ tài chính
Người dân phải đóng đủ tiền mua, tiền sử dụng đất (nếu có), các khoản phí theo quy định. Nếu chưa thanh toán xong, quyền chuyển nhượng sẽ bị hạn chế.
2.2. Đảm bảo thời hạn hạn chế chuyển nhượng khi bán chung cư tái định cư
Theo quy định tại Điều 85 Luật Nhà ở 2023, trong một số trường hợp, UBND cấp tỉnh có thể quy định thời hạn tối thiểu (ví dụ 5 năm) mới được bán lại nhằm tránh tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách.
2.3. Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu
Căn hộ tái định cư phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu chưa có sổ hồng, giao dịch mua bán có nguy cơ vô hiệu.
>>> Xem thêm: Trải nghiệm ngay Dịch vụ sổ đỏ uy tín, thủ tục đơn giản.
3. Thủ tục bán chung cư tái định cư
Quy trình thực hiện được tiến hành tương tự như giao dịch mua bán căn hộ thông thường, gồm các bước:
Theo Luật Công chứng 2014, hợp đồng mua bán căn hộ tái định cư phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng Nhà nước.
3.3. Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ gồm:
Hợp đồng mua bán đã công chứng
Giấy chứng nhận gốc
Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân
Sau khi hoàn thành, người mua sẽ được cấp sổ hồng đứng tên.
4. Rủi ro khi bán chung cư tái định cư
Mặc dù hợp pháp, nhưng bán chung cư tái định cư tiềm ẩn nhiều rủi ro:
4.1. Rủi ro chưa đủ điều kiện bán
Một số trường hợp người dân chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc chưa hết thời gian hạn chế chuyển nhượng nhưng vẫn bán bằng giấy viết tay. Khi tranh chấp, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.
4.2. Rủi ro về pháp lý căn hộ
Có trường hợp căn hộ tái định cư chưa được cấp Giấy chứng nhận, người bán vẫn giao dịch bằng vi bằng hoặc thỏa thuận riêng, gây thiệt hại cho bên mua.
4.3. Rủi ro tranh chấp nội bộ gia đình
Do nhà tái định cư thường là tài sản được Nhà nước bồi thường cho cả hộ, khi bán cần sự đồng thuận của tất cả thành viên có quyền lợi liên quan. Nếu thiếu chữ ký, giao dịch có thể bị vô hiệu.
>>> Xem thêm: Thực tế sau khi hết hạn sở hữu từ việc Mua chung cư 50 năm sẽ ra sao?
5. Ví dụ minh họa thực tế về bán chung cư tái định cư
Ông A được bố trí căn hộ tái định cư tại quận Hoàng Mai (Hà Nội) sau khi Nhà nước thu hồi đất làm dự án đường vành đai. Sau 3 năm sinh sống, ông A muốn bán căn hộ để chuyển ra ngoại thành. Tuy nhiên, UBND TP Hà Nội quy định căn hộ tái định cư phải đủ 5 năm mới được chuyển nhượng. Do đó, hợp đồng mua bán mà ông A ký sớm hơn thời hạn sẽ không được công chứng, giao dịch có nguy cơ vô hiệu.
Từ ví dụ này có thể thấy, người dân cần kiểm tra kỹ quy định địa phương và thời hạn hạn chế trước khi bán căn hộ tái định cư.
>>> Xem thêm: Các bước cơ bản trong thủ tục Công chứng.
Kết luận
Như vậy, bán chung cư tái định cư là hoàn toàn hợp pháp theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, nhưng phải tuân thủ điều kiện cụ thể: đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, có Giấy chứng nhận, và đảm bảo thời hạn hạn chế chuyển nhượng (nếu có). Người dân khi thực hiện cần tuân thủ đúng quy trình công chứng – sang tên để tránh rủi ro pháp lý. Nếu bạn đang có nhu cầu bán hoặc mua lại chung cư tái định cư, hãy tham khảo kỹ quy định pháp luật tại địa phương hoặc liên hệ luật sư/ văn phòng công chứng uy tín để được hỗ trợ.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
