Công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng
Trong thực tiễn mua bán bất động sản, không ít giao dịch được thực hiện khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng. Nhiều bên mua băn khoăn liệu có thể đặt cọc và công chứng hợp đồng trong trường hợp này hay không. Đặt cọc nhà đất sổ đỏ thế chấp tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được kiểm soát chặt chẽ ngay từ đầu. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ điều kiện, giới hạn pháp lý và những lưu ý quan trọng khi công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp sổ đỏ đang bị thế chấp.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có thể giúp gì khi bạn cần tách thửa, nhập thửa đất nhanh chóng?
1. Sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng có được giao dịch không?
1.1. Bản chất pháp lý của việc thế chấp quyền sử dụng đất
Theo “Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015”, thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
Đối với nhà đất:
Quyền sử dụng đất và nhà ở vẫn thuộc bên thế chấp;
Tuy nhiên, quyền định đoạt bị hạn chế theo thỏa thuận thế chấp và quy định pháp luật.
1.2. Hạn chế chuyển nhượng khi sổ đỏ đang thế chấp
Theo “Điều 188 Luật Đất đai 2013” (đang được áp dụng đến khi các quy định mới có hiệu lực đầy đủ), một trong các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng.
Đối với đất đang thế chấp:
Pháp luật không cấm tuyệt đối việc giao kết thỏa thuận;
Nhưng việc chuyển nhượng chính thức chỉ thực hiện được sau khi giải chấp hoặc được ngân hàng đồng ý bằng văn bản.
2. Có được công chứng hợp đồng đặt cọc khi sổ đỏ đang thế chấp không?
2.1. Pháp luật không cấm công chứng hợp đồng đặt cọc
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai. Hợp đồng đặt cọc không làm phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất.
Vì vậy:
Việc công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất khi sổ đỏ đang thế chấp không bị pháp luật cấm;
Điều kiện là nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật và không nhằm che giấu việc chuyển nhượng trái phép.
2.2. Quan điểm thực tiễn của các tổ chức công chứng
Trên thực tế, công chứng viên thường:
Chấp nhận công chứng hợp đồng đặt cọc nếu các bên thỏa thuận rõ tình trạng thế chấp;
Yêu cầu ghi nhận cam kết giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán;
Từ chối công chứng nếu hợp đồng đặt cọc có nội dung tương đương hợp đồng chuyển nhượng trá hình.
Do đó, đặt cọc nhà đất sổ đỏ thế chấp chỉ được công chứng an toàn khi nội dung thể hiện đúng bản chất bảo đảm.
>>> Xem thêm: Tư vấn miễn phí từdịch vụ làm sổ đỏ: Có thật sự hiệu quả?
3. Rủi ro pháp lý khi đặt cọc nhà đất có sổ đỏ đang thế chấp
3.1. Nguy cơ không giải chấp được sổ đỏ
Rủi ro phổ biến nhất là:
Bên bán không đủ khả năng trả nợ ngân hàng;
Khoản tiền đặt cọc không đủ để tất toán khoản vay;
Ngân hàng không đồng ý giải chấp.
Trong trường hợp này, việc ký hợp đồng mua bán không thể thực hiện, dẫn đến tranh chấp xử lý tiền đặt cọc.
3.2. Tranh chấp về lỗi và xử lý phạt cọc
Nếu hợp đồng đặt cọc không quy định rõ:
Nghĩa vụ giải chấp;
Thời hạn hoàn thành giải chấp;
Trách nhiệm khi không giải chấp được,
thì rất khó xác định:
Bên bán có lỗi hay không;
Bên mua có được hoàn lại tiền đặt cọc hay không.
Tòa án thường phải xem xét toàn bộ bối cảnh giao dịch, gây bất lợi cho bên mua.
3.3. Nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu
Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc:
Thực chất là thỏa thuận mua bán;
Có giao tiền lớn như thanh toán gần hết giá trị nhà đất;
Ghi nhận quyền sử dụng đất như đã chuyển giao,
thì có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật về đất đai.
4. Nội dung bắt buộc nên có khi đặt cọc nhà đất đang thế chấp
Để hạn chế rủi ro khi đặt cọc nhà đất sổ đỏ thế chấp, hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ:
Tình trạng pháp lý của nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng nào;
Nghĩa vụ giải chấp hoàn toàn trước khi ký hợp đồng mua bán;
Thời hạn cụ thể phải giải chấp;
Hậu quả pháp lý nếu không giải chấp đúng hạn;
Cơ chế hoàn cọc hoặc phạt cọc rõ ràng.
Những nội dung này giúp xác định lỗi và trách nhiệm khi giao dịch không thành.
>>> Xem thêm: Cách viết bổ sung di chúc để tránh tranh chấp sau này – liên quan thừa kế
5. Vai trò của công chứng viên trong trường hợp sổ đỏ đang thế chấp
Khi công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này, công chứng viên có vai trò:
Giải thích rõ rủi ro pháp lý cho các bên;
Kiểm tra giấy tờ liên quan đến khoản vay, thế chấp;
Yêu cầu chỉnh sửa hợp đồng để tránh vi phạm pháp luật;
Ghi nhận đầy đủ tình trạng thế chấp trong hợp đồng.
Theo “Luật Công chứng 2014”, công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng có nội dung trái pháp luật hoặc tiềm ẩn rủi ro nghiêm trọng.
6. Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc khi sổ đỏ đang thế chấp?
Trong thực tiễn:
Không công chứng: rủi ro tranh chấp cao, khó chứng minh;
Có công chứng: hợp đồng rõ ràng, giá trị chứng cứ cao, được kiểm soát pháp lý.
Vì vậy, với các giao dịch nhà đất đang thế chấp ngân hàng, việc công chứng hợp đồng đặt cọc là rất cần thiết, nhưng phải kèm theo nội dung ràng buộc giải chấp chặt chẽ.
7. Kết luận
Pháp luật hiện hành không cấm công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, đặt cọc nhà đất sổ đỏ thế chấp là giao dịch có rủi ro cao nếu không quy định rõ nghĩa vụ giải chấp và hậu quả pháp lý khi vi phạm. Việc công chứng trong trường hợp này không chỉ giúp hợp đồng có giá trị chứng cứ mà còn đóng vai trò kiểm soát rủi ro, bảo vệ quyền lợi cho cả bên mua và bên bán.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
