Công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có tranh chấp quyền sở hữu
Trong thực tế, không ít trường hợp tài sản được mang ra đấu giá nhưng lại phát sinh tranh chấp quyền sở hữu – chẳng hạn như tranh chấp thừa kế, tài sản đang bị kê biên hoặc đang trong quá trình tố tụng. Khi đó, việc công chứng hợp đồng đấu giá tranh chấp quyền sở hữu có thể bị từ chối hoặc bị tuyên vô hiệu nếu không tuân thủ đúng quy định pháp luật.
Vậy, pháp luật quy định thế nào về công chứng hợp đồng đấu giá có tranh chấp quyền sở hữu? Khi nào được công chứng, khi nào bị từ chối? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ từng khía cạnh.
>>> Xem thêm: Lợi ích của việc chọn văn phòng công chứng làm nơi xác thực hợp đồng thay vì tự lập giấy tay
📚 Căn cứ pháp lý về công chứng hợp đồng đấu giá tranh chấp quyền sở hữu
🏛️ Bộ luật Dân sự 2015
Điều 117: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Điều 188: Quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi không có tranh chấp.
Điều 297 & 303: Tài sản bảo đảm chỉ được xử lý khi bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ và tài sản không bị tranh chấp.
🖋️ Luật Công chứng 2014
Điều 5: Văn bản công chứng chỉ được lập khi “nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội”.
Điều 44: Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu phát hiện giao dịch có dấu hiệu tranh chấp hoặc tài sản không đủ điều kiện pháp lý.
Điều 51: Cho phép lập văn bản công chứng mới nếu hợp đồng trước đó bị vô hiệu hoặc có sai sót.
⚖️ Luật Đấu giá tài sản 2016
Điều 44: Người có tài sản đấu giá phải cam kết tài sản không tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Điều 73 & 74: Việc giao tài sản và ký hợp đồng mua bán đấu giá chỉ được thực hiện khi tài sản đủ điều kiện pháp lý.
📌 Kết luận pháp lý: Nếu tài sản đang có tranh chấp quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, thì văn phòng công chứng có quyền từ chối công chứng hợp đồng đấu giá, vì giao dịch đó chưa đủ điều kiện pháp lý để phát sinh hiệu lực.
🧾 Bản chất pháp lý của công chứng hợp đồng đấu giá có tranh chấp
🔹 Công chứng là điều kiện hợp thức hóa giao dịch
Công chứng giúp xác nhận tính hợp pháp, năng lực chủ thể, và quyền sở hữu đối với tài sản. Khi có tranh chấp, công chứng viên không thể xác định được bên nào là chủ sở hữu hợp pháp, nên việc công chứng không thể tiến hành.
>>> Xem thêm: Quy trình hợp pháp khi sử dụng dịch vụ làm sổ đỏcho nhà đất mới mua
🔹 Tranh chấp quyền sở hữu ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng
Nếu hợp đồng đấu giá được công chứng nhưng sau đó Tòa án tuyên tài sản thuộc về người khác, thì hợp đồng công chứng có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, dẫn đến hậu quả pháp lý:
🧑⚖️ Quy trình xử lý khi phát sinh tranh chấp trong hợp đồng đấu giá công chứng
🪜 Xác minh tình trạng pháp lý của tài sản
Trước khi công chứng, công chứng viên phải kiểm tra:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng;
Giấy xác nhận tài sản không bị kê biên, không tranh chấp;
Thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Cục thi hành án dân sự.
📌 Nếu có thông báo hoặc đơn khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu → tạm dừng công chứng cho đến khi có kết quả giải quyết.
🪜 Trường hợp tranh chấp phát sinh sau khi công chứng
Nếu sau khi ký hợp đồng công chứng mà có người khởi kiện tranh chấp quyền sở hữu, hợp đồng vẫn tạm thời có hiệu lực cho đến khi có phán quyết của Tòa án.
➡️ Nếu Tòa tuyên tài sản thuộc về người khác → hợp đồng bị vô hiệu. ➡️ Nếu Tòa bác yêu cầu tranh chấp → hợp đồng công chứng tiếp tục có hiệu lực.
💼 Ví dụ thực tế về công chứng hợp đồng đấu giá tranh chấp
📖 Bản án số 21/2021/DS-ST của TAND tỉnh Đồng Nai: Một căn nhà được ngân hàng phát mãi thông qua đấu giá tài sản để thu hồi nợ. Người mua đã ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được công chứng tại Văn phòng công chứng X. Tuy nhiên, sau đó người thân của chủ tài sản khởi kiện cho rằng tài sản là tài sản thừa kế chung, chưa chia di sản nên việc bán đấu giá là trái pháp luật.
➡️ Kết quả: Tòa án xác định việc bán tài sản khi chưa chia di sản thừa kế là xâm phạm quyền sở hữu của đồng thừa kế, nên tuyên hợp đồng công chứng vô hiệu.
💬 Bài học: Trước khi tiến hành công chứng hợp đồng đấu giá tranh chấp quyền sở hữu, công chứng viên cần xác minh nguồn gốc tài sản và tình trạng pháp lý rõ ràng, tránh rủi ro bị tuyên vô hiệu.
💡 Giải pháp hạn chế rủi ro khi công chứng hợp đồng đấu giá có tranh chấp
🔸 Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của tài sản trước khi công chứng. 🔸 Yêu cầu văn bản xác nhận không tranh chấp từ cơ quan quản lý đất đai hoặc thi hành án. 🔸 Nếu có dấu hiệu tranh chấp, nên đề nghị tạm hoãn công chứng cho đến khi có kết luận chính thức. 🔸 Khi đã phát sinh tranh chấp sau công chứng, các bên nên giải quyết tại Tòa án hoặc trung tâm trọng tài để được bảo vệ quyền lợi hợp pháp. 🔸 Tổ chức đấu giá tài sản cần thẩm định kỹ hồ sơ tài sản trước khi công bố đấu giá để tránh tranh chấp về sau.
Công chứng hợp đồng đấu giá tranh chấp quyền sở hữu là một nội dung pháp lý nhạy cảm, vì chỉ cần tài sản chưa rõ quyền sở hữu thì giao dịch có thể vô hiệu.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
