Hủy hợp đồng đặt cọc nhà đất đã công chứng thực hiện thế nào?
Trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất, không ít trường hợp các bên muốn chấm dứt thỏa thuận đặt cọc dù hợp đồng đã được công chứng. Khi đó, vấn đề đặt ra là hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng có thực hiện được hay không và phải tuân theo trình tự pháp lý nào. Việc xử lý không đúng có thể dẫn đến tranh chấp về phạt cọc, hoàn cọc hoặc bồi thường thiệt hại. Bài viết dưới đây sẽ phân tích đầy đủ căn cứ pháp luật và cách thức hủy hợp đồng đặt cọc nhà đất đã công chứng theo quy định hiện hành.
>>> Xem thêm: Tại sao các nhà đầu tư bất động sản thường chọnvăn phòng công chứng thay vì tự làm thủ tục?
1. Hợp đồng đặt cọc đã công chứng có được hủy không?
1.1. Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc đã công chứng
Theo “Luật Công chứng 2014”, hợp đồng được công chứng:
Có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng;
Có giá trị chứng cứ;
Chỉ bị vô hiệu khi có căn cứ theo pháp luật dân sự.
Tuy nhiên, việc hợp đồng có hiệu lực không đồng nghĩa với việc không thể hủy bỏ.
1.2. Căn cứ pháp lý cho việc hủy hợp đồng đặt cọc
Theo “Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015”, hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp như:
Theo thỏa thuận của các bên;
Hợp đồng bị hủy bỏ;
Một bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định.
Như vậy, hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng vẫn có thể thực hiện nếu thuộc một trong các căn cứ hợp pháp nêu trên.
>>> Xem thêm: Lợi ích thật khi sử dụngdịch vụ làm sổ đỏ chuyên nghiệp
2. Các trường hợp được hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng
2.1. Hủy hợp đồng theo thỏa thuận của các bên
Đây là trường hợp phổ biến nhất. Khi cả hai bên thống nhất:
Không tiếp tục giao dịch;
Không tranh chấp về tiền đặt cọc,
thì có thể lập văn bản thỏa thuận hủy hợp đồng đặt cọc, kèm theo nội dung xử lý tiền đặt cọc.
2.2. Hủy hợp đồng do một bên vi phạm nghĩa vụ
Theo “Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015”, một bên có quyền hủy hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ.
Trong hợp đồng đặt cọc, vi phạm nghiêm trọng thường là:
Không ký hợp đồng mua bán đúng hạn;
Không thanh toán theo thỏa thuận;
Không thực hiện nghĩa vụ pháp lý làm cho hợp đồng mua bán không thể ký kết.
2.3. Hủy hợp đồng do hợp đồng vô hiệu
Theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”, hợp đồng có thể bị vô hiệu nếu:
Trong trường hợp này, việc “hủy” thực chất là xác định hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả theo pháp luật.
>>> Xem thêm: Cách xử lý thừa kế khi người để lại di sản nợ nần – hướng dẫn công chứng thừa kế
3. Trình tự, thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng
3.1. Trường hợp hủy theo thỏa thuận
Các bước thường được thực hiện:
Hai bên thống nhất nội dung hủy hợp đồng;
Lập văn bản hủy hợp đồng đặt cọc;
Công chứng văn bản hủy tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng trước đó (hoặc tổ chức khác);
Thực hiện việc hoàn cọc hoặc phạt cọc theo thỏa thuận.
Việc công chứng văn bản hủy giúp tránh tranh chấp phát sinh sau này.
3.2. Trường hợp hủy do vi phạm nghĩa vụ
Khi một bên đơn phương hủy:
Phải có căn cứ rõ ràng;
Phải thông báo cho bên còn lại;
Phải chứng minh hành vi vi phạm.
Nếu bên kia không đồng ý, tranh chấp sẽ được giải quyết tại Tòa án.
4. Xử lý tiền đặt cọc khi hủy hợp đồng đã công chứng
4.1. Nguyên tắc xử lý tiền đặt cọc
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”:
Bên đặt cọc vi phạm thì mất cọc;
Bên nhận cọc vi phạm thì phải trả cọc và một khoản tiền tương đương tiền cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.
Quy định này áp dụng cả với hợp đồng đặt cọc đã công chứng.
4.2. Trường hợp hoàn cọc không phạt
Tiền đặt cọc được hoàn trả nếu:
Hợp đồng bị hủy do sự kiện bất khả kháng;
Do lỗi của cả hai bên;
Do thỏa thuận riêng của các bên.
5. Có cần công chứng văn bản hủy hợp đồng đặt cọc không?
Pháp luật không bắt buộc văn bản hủy hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Tuy nhiên, với hợp đồng đã được công chứng:
Việc công chứng văn bản hủy là cần thiết;
Giúp đồng bộ hồ sơ công chứng;
Tăng giá trị chứng cứ nếu có tranh chấp.
Trong thực tiễn, các tổ chức công chứng đều khuyến nghị công chứng văn bản hủy.
6. Những lưu ý pháp lý quan trọng khi hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng
Xác định đúng căn cứ hủy hợp đồng;
Ghi rõ việc xử lý tiền đặt cọc;
Không tự ý hủy nếu không có căn cứ;
Tránh nhầm lẫn giữa hủy hợp đồng và vô hiệu hợp đồng;
Nên tham vấn công chứng viên hoặc luật sư trước khi thực hiện.
7. Kết luận
Hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng là việc hoàn toàn có thể thực hiện nếu có căn cứ pháp lý phù hợp. Tuy nhiên, do hợp đồng đã có hiệu lực và giá trị chứng cứ cao, việc hủy bỏ cần được thực hiện đúng trình tự, rõ căn cứ và xử lý tiền đặt cọc minh bạch. Để hạn chế tranh chấp, các bên nên lập và công chứng văn bản hủy hợp đồng, đồng thời xác định rõ trách nhiệm pháp lý của mỗi bên.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
