Sổ đỏ đứng tên hộ kinh doanh có được chuyển nhượng?
Trong thực tế, nhiều hộ gia đình, cá nhân đăng ký kinh doanh và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ kinh doanh để phục vụ hoạt động sản xuất, thương mại. Khi phát sinh nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, không ít người băn khoăn: sổ đỏ đứng tên hộ kinh doanh có chuyển nhượng được không? Ai có quyền ký hợp đồng? Nếu thực hiện không đúng quy định, hợp đồng có thể bị vô hiệu hoặc không được công chứng. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết căn cứ pháp lý và cách thực hiện an toàn.
1. Sổ đỏ đứng tên hộ kinh doanh là gì? Có được pháp luật công nhận không?
1.1. Khái niệm sổ đỏ đứng tên hộ kinh doanh
Sổ đỏ đứng tên hộ kinh doanh là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi chủ sử dụng đất là “Hộ kinh doanh …” thay vì cá nhân hoặc hộ gia đình.
Theo Điều 79 Nghị định 01/2021/NĐ-CP, hộ kinh doanh không có tư cách pháp nhân, do một cá nhân hoặc các thành viên hộ gia đình đăng ký và chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình.
1.2. Hộ kinh doanh có phải chủ thể sử dụng đất không?
Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất bao gồm:
Hộ gia đình;
Cá nhân;
Tổ chức kinh tế;
Cộng đồng dân cư; …
Hộ kinh doanh không được liệt kê là một chủ thể độc lập. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều địa phương vẫn ghi tên “hộ kinh doanh” trên Giấy chứng nhận để phục vụ mục đích sản xuất – kinh doanh. Quyền sử dụng đất thực chất vẫn thuộc cá nhân hoặc hộ gia đình đứng sau hộ kinh doanh.
2. Sổ đỏ đứng tên hộ kinh doanh có chuyển nhượng được không?
2.1. Nguyên tắc chuyển nhượng sổ đỏ đứng tên hộ kinh doanh
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:
Có Giấy chứng nhận;
Đất không tranh chấp;
Không bị kê biên;
Còn thời hạn sử dụng.
Do đó, sổ đỏ đứng tên hộ kinh doanh vẫn được phép chuyển nhượng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên và xác định được chủ thể ký kết hợp đồng hợp pháp.
2.2. Ai có quyền ký hợp đồng khi sổ đỏ đứng tên hộ kinh doanh?
Theo Điều 79 Nghị định 01/2021/NĐ-CP, hộ kinh doanh do một cá nhân làm đại diện. Người đại diện hộ kinh doanh là người đứng tên đăng ký hộ kinh doanh và chịu trách nhiệm pháp lý.
Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất gắn với tài sản chung của hộ gia đình hoặc cá nhân, trên thực tế:
Nếu đất là tài sản chung của hộ gia đình: phải có sự đồng ý của tất cả thành viên có quyền sử dụng đất theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015.
Nếu đất là tài sản riêng của cá nhân đăng ký hộ kinh doanh: cá nhân đó được quyền ký chuyển nhượng.
Văn phòng công chứng thường yêu cầu xác minh nguồn gốc đất để xác định người ký hợp pháp.
>>> Xem thêm: Giải pháp phù hợp cho người bận rộn chính là Dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh – đúng – đủ.
3. Thủ tục công chứng chuyển nhượng sổ đỏ đứng tên hộ kinh doanh
3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị
Sổ đỏ đứng tên hộ kinh doanh;
Giấy đăng ký hộ kinh doanh;
CMND/CCCD của người đại diện;
Giấy tờ chứng minh quan hệ hộ gia đình (nếu có);
Văn bản đồng ý của các thành viên liên quan (nếu là tài sản chung).
3.2. Quy trình công chứng và sang tên
Kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất;
Xác định chủ thể ký hợp đồng hợp pháp;
Ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng;
Kê khai thuế, lệ phí;
Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
4. Rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng sổ đỏ đứng tên hộ kinh doanh
⚠️ Không xác định đúng chủ thể ký hợp đồng;
⚠️ Bị tranh chấp nội bộ giữa các thành viên hộ gia đình;
⚠️ Hợp đồng có nguy cơ vô hiệu;
⚠️ Khó sang tên nếu thiếu chữ ký cần thiết;
⚠️ Phát sinh khiếu kiện sau giao dịch.
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vi phạm điều cấm của luật có thể bị vô hiệu.
>>> Xem thêm: Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện Công chứng thừa kế bạn đã biết chưa?
5. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ: Ông M đăng ký hộ kinh doanh cá thể năm 2010 và được cấp sổ đỏ ghi “Hộ kinh doanh ông M”. Năm 2024, ông M bán mảnh đất cho bà N và tự ký hợp đồng mà không có chữ ký của vợ và con trưởng thành – những người cùng có quyền sử dụng đất. Sau đó, con ông M khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu. Tòa án xác định đây là tài sản chung của hộ gia đình, việc chuyển nhượng thiếu sự đồng ý của các thành viên nên hợp đồng bị vô hiệu.
6. Kết luận
✔ Sổ đỏ đứng tên hộ kinh doanh vẫn được phép chuyển nhượng nếu đủ điều kiện pháp luật. ✔ Cần xác định rõ ai là chủ thể có quyền ký hợp đồng. ✔ Trường hợp là tài sản chung của hộ gia đình phải có đầy đủ sự đồng ý của các thành viên. ✔ Nên kiểm tra kỹ hồ sơ trước khi đặt cọc và công chứng để tránh rủi ro.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
