Hợp đồng đặt cọc và những điều cần biết cho người mua nhà
Trong giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc người mua nhà là bước khởi đầu quan trọng nhằm đảm bảo các bên thực hiện đúng cam kết. Tuy nhiên, rất nhiều người mua chưa nắm rõ các quy định pháp lý cũng như rủi ro liên quan đến việc đặt cọc mua nhà, dẫn đến tranh chấp hoặc thiệt hại về tài chính. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm, giá trị pháp lý, lưu ý khi ký kết và cung cấp ví dụ thực tế để áp dụng hiệu quả.
>>> Xem thêm: Các sai lầm thường gặp khi ký hợp đồng đặt cọc và cách phòng tránh.
1. Hợp đồng đặt cọc người mua nhà là gì?
Hợp đồng đặt cọc người mua nhà là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, trong đó bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (gọi là tiền đặt cọc) để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai. Nếu bên đặt cọc từ chối giao dịch, tiền cọc có thể bị mất; nếu bên nhận cọc từ chối, họ phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường (nếu có thỏa thuận).
Đây là một loại hợp đồng dân sự có điều kiện, được pháp luật bảo vệ khi đáp ứng đủ yêu cầu về hình thức, nội dung và ý chí tự nguyện.
2. Căn cứ pháp lý của hợp đồng đặt cọc người mua nhà
Việc lập và thực hiện hợp đồng đặt cọc người mua nhà được pháp luật quy định tại:
Bộ luật Dân sự 2015, Điều 328: quy định về đặt cọc
Luật Nhà ở 2014, Điều 118, 119: điều kiện mua bán, chuyển nhượng nhà ở
Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 57: thanh toán trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai
Luật Công chứng 2014, Điều 42: quy định về công chứng giao dịch nhà đất
Các quy định tại Bộ luật Hình sự 2015 (nếu có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua việc nhận đặt cọc)
>>> Xem thêm: Đừng để rủi ro khi làm hợp đồng, hãy đến với văn phòng công chứng đáng tin cậy nhất.
3. Khi nào nên lập hợp đồng đặt cọc?
Một số trường hợp thường gặp cần sử dụng hợp đồng đặt cọc người mua nhà:
Khi người mua và người bán đã thống nhất cơ bản các điều khoản mua bán nhưng chưa có đủ điều kiện ký hợp đồng công chứng
Bên mua cần thời gian chuẩn bị tài chính hoặc hồ sơ vay ngân hàng
Bên bán cần giữ tài sản cho người mua trong thời gian nhất định
Cả hai bên cần có cam kết ràng buộc trước khi chính thức chuyển nhượng
4. Nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc người mua nhà
4.1. Thông tin cá nhân và tài sản
Họ tên, số CCCD, địa chỉ của bên đặt cọc và bên nhận cọc
Thông tin chi tiết về căn nhà, đất hoặc tài sản gắn liền với đất (diện tích, địa chỉ, số sổ đỏ…)
>>> Xem thêm: Khi nào nên sử dụng dịch vụ sổ đỏ và làm thế nào để tránh bị lừa đảo?
4.2. Số tiền đặt cọc và phương thức thanh toán
Ghi rõ số tiền, ngày đặt cọc
Hình thức thanh toán: chuyển khoản, tiền mặt
Bên giao – bên nhận ký nhận rõ ràng
4.3. Cam kết và trách nhiệm
Thời gian ký hợp đồng mua bán chính thức
Trách nhiệm trong trường hợp một bên vi phạm: mất cọc, đền cọc gấp đôi, hoặc xử lý theo luật định
Cam kết tài sản không có tranh chấp, không bị kê biên, đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng
5. Hình thức của hợp đồng đặt cọc
Pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc người mua nhà phải công chứng. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý cao, đặc biệt với số tiền lớn hoặc tài sản có giá trị cao, các bên nên:
Lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản có chữ ký 2 bên
Công chứng tại phòng công chứng hoặc chứng thực chữ ký tại UBND xã/phường
Kèm theo các tài liệu chứng minh quyền sở hữu của bên bán để tránh rủi ro
6. Rủi ro thường gặp trong hợp đồng đặt cọc người mua nhà
Bên bán đồng thời nhận đặt cọc từ nhiều người
Bên mua đặt cọc khi chưa xác minh rõ tình trạng pháp lý của tài sản
Hợp đồng đặt cọc không quy định rõ trường hợp trả lại cọc hoặc phạt cọc
Không có người làm chứng hoặc chứng thực khiến khó chứng minh trong tranh chấp
Tình huống: Anh P đặt cọc 200 triệu đồng cho bà H để mua một căn nhà tại Bình Tân, TP.HCM. Hai bên thỏa thuận sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng trong vòng 30 ngày. Sau 20 ngày, bà H từ chối bán vì có người trả giá cao hơn.
Xử lý: Anh P khởi kiện ra Tòa án quận Bình Tân. Hợp đồng đặt cọc có chữ ký của hai bên, nội dung rõ ràng, kèm chứng từ chuyển khoản. Tòa buộc bà H phải trả lại tiền cọc và bồi thường gấp đôi theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
Kết luận
Hợp đồng đặt cọc người mua nhà là một bước quan trọng để đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản. Người mua cần cẩn trọng khi ký hợp đồng, kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của tài sản và thỏa thuận rõ các điều khoản nhằm tránh rủi ro tranh chấp, mất cọc hoặc thiệt hại tài chính.
Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hoặc gặp khó khăn trong quá trình thực hiện các thủ tục liên quan đến hợp đồng đặt cọc người mua nhà, hãy liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp. Chúng tôi cam kết mang đến dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tận tình, chuyên nghiệp, giúp bạn tiết kiệm thời gian và giải quyết mọi vấn đề pháp lý một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất.
>>> Xem thêm: Công chứng nhà đất là gì và tại sao bắt buộc trong giao dịch bất động sản?
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
