Đất không có giấy tờ có thể làm sổ đỏ được không? Cần đáp ứng điều kiện gì?
Sổ đỏ là loại giấy tờ quan trọng chứng minh sở hữu đối với tài sản là đất đai. Vậy, làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ có được không? Cần đáp ứng điều kiện gì? Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ sẽ cung cấp thông tin chi tiết trong bài viết này.
1. Đất không có giấy tờ là gì?
“Đất không có giấy tờ” là thuật ngữ dùng để chỉ đất mà người dân đang sử dụng nhưng không có bất kỳ giấy tờ hợp pháp nào về quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đã được sửa đổi và bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Cụ thể, những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất không có bao gồm:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND xã, phường, thị trấn (gọi tắt là UBND cấp xã) xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
Những trường hợp không có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất này có thể gặp phải các vấn đề liên quan đến việc xác định và bảo vệ quyền lợi sử dụng đất của người dân.
Điều kiện được cấp sổ đỏ cho đất sử dụng trước ngày 01/7/2014 được quy định theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất:
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
– Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Có thể phải nộp tiền sử dụng đất:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được làm sổ đỏ nếu có đủ điều kiện sau:
– Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
– Không vi phạm pháp luật về đất đai.
– Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch (gọi tắt là quy hoạch).
Giai đoạn 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 được cấp Giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện sau:
– Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị làm sổ đỏ phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất.
Diện tích được cấp sổ đỏ như sau:
– Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở (hạn mức mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ khác nhau – phải xem quy định của từng địa phương).
– Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
– Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
– Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì:
– Diện tích đất ở được công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở.
– Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận như quy định đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp.
– Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định là đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Giai đoạn 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 để được làm sổ đỏ phải đủ điều kiện sau:
– Phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.
– Nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất.
– Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi.
– Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở (hạn mức giao đất mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ khác nhau).
– Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
– Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó (hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài).
– Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định đối với từng loại đất như trên.
– Phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo diện tích đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Công nhận đất nông nghiệp:
Hộ gia đình, cá nhân được làm sổ đỏ cho đất nông nghiệp nếu đủ điều kiện sau:
– Đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01/7/2004.
– Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
Diện tích được cấp Giấy chứng nhận như sau:
– Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
– Được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013.
– Diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Được làm sổ đỏ theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 126 và khoản 4 Điều 210 Luật Đất đai 2013.
Đối với đất sử dụng trước ngày 01/7/2014 nhưng có vi phạm pháp luật đất đai như lấn, chiếm hoặc có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền thì vẫn được làm sổ đỏ nếu đủ điều kiện. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
3. Hồ sơ cần chuẩn bị
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận (làm sổ đỏ):
Theo khoản 1 Điều 8 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các thông tin sau:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
– Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Ngoài ra, trong từng trường hợp cụ thể, hồ sơ cần có xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
Người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận có thể lựa chọn một trong các hình thức sau:
– Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực.
– Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.
– Nộp bản chính giấy tờ.
Lưu ý rằng hồ sơ cần phải đầy đủ, chính xác và đáp ứng đủ các yêu cầu quy định để có thể được xem xét và cấp Giấy chứng nhận một cách thuận lợi và nhanh chóng.
4. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận để làm sổ đỏ
Bước 1: Nộp hồ sơ
Theo khoản 2 và khoản 3 Điều 60 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình và cá nhân có thể nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo hai cách sau:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã:
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ. Trong phiếu tiếp nhận ghi rõ ngày hẹn trả kết quả. Nếu quá hạn thì người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính.
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ, thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
– Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
– Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế thì nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và giữ biên lai, chứng từ để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Bước 4: Trao kết quả: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian cấp sổ đỏ lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian cấp Giấy chứng nhận không quá 40 ngày. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật. Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật và thời gian trưng cầu giám định.
5. Các khoản tiền người dân phải nộp
Các khoản tiền người dân phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ gồm:
– Tiền sử dụng đất (nếu thuộc trường hợp phải nộp): Đây là khoản tiền phải nộp khi hộ gia đình hoặc cá nhân được cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ và diện tích đất lớn hơn hạn mức công nhận quyền sử dụng đất. Thông thường, đây là khoản tiền phải nộp nhiều nhất và mức tiền sử dụng đất phải nộp được xác định dựa trên quy định của pháp luật và các yếu tố như diện tích đất và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
– Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận được tính dựa trên giá 1m2 đất tại bảng giá đất và diện tích đất chịu lệ phí trước bạ. Công thức tính lệ phí trước bạ là: Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất x Diện tích) x 0,5%. Ví dụ, nếu giá 1m2 đất là 10 triệu đồng và diện tích đất là 100m2, lệ phí trước bạ sẽ là 5 triệu đồng.
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận được quyết định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Việc nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận là để đảm bảo thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận đất đai và theo quy định của pháp luật.
– Phí thẩm định hồ sơ: Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận và theo quy định của pháp luật. Mức phí thẩm định hồ sơ được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và có thể khác nhau tùy theo từng địa phương.
6. Người dân có được ghi nợ tiền sử dụng đất?
Từ ngày 10/12/2019, theo quy định của Khoản 1 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP, chỉ có các đối tượng sau được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:
– Người có công với cách mạng.
– Hộ nghèo.
– Hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số.
– Hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Điều này đồng nghĩa với việc từ ngày 10/12/2019, khi Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình hoặc cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, họ sẽ không được ghi nợ tiền sử dụng đất như trước đây theo quy định tại Khoản 1 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Lưu ý rằng việc ghi nợ tiền sử dụng đất là một chính sách hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp các đối tượng khó khăn và có công với cách mạng có điều kiện sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, từ ngày 10/12/2019, quyền ghi nợ tiền sử dụng đất sẽ chỉ áp dụng cho những đối tượng được nêu trong Nghị định 79/2019/NĐ-CP và được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trên đây là nội dung trả lời cho câu hỏi “Đất không có giấy tờ có thể làm sổ đỏ được không? Cần đáp ứng điều kiện gì?“. Ngoài ra, nếu bạn có thắc mắc liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về thủ tục công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch