Thế chấp nhà chung cư chưa cấp sổ hồng – có công chứng được không?
Nhiều cá nhân sau khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư muốn dùng tài sản này để thế chấp vay vốn, dù chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Vấn đề đặt ra là: liệu trong trường hợp này, có thể công chứng hợp đồng thế chấp được không? Và nếu được thì phải đáp ứng những điều kiện gì? Câu trả lời không hoàn toàn đơn giản.
>>> Xem thêm: Bạn có biết công chứng hợp đồng thế chấp có thể bảo vệ quyền lợi của bạn thế nào không? Xem ngay công chứng hợp đồng thế chấp.
Căn cứ pháp lý liên quan
Bộ luật Dân sự 2015
Luật Nhà ở 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung đến năm 2024)
Luật Đất đai 2024
Luật Công chứng 2024
Thông tư 07/2023/TT-BTP hướng dẫn nghiệp vụ công chứng
Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
Nhà chung cư chưa có sổ hồng có được thế chấp không?
Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi, bổ sung đến 2024) quy định:
“Giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp nhà ở phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật”.
Tuy nhiên, khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 cũng mở ra một ngoại lệ:
“Trường hợp chủ đầu tư chưa bàn giao sổ hồng nhưng đã hoàn tất việc chuyển nhượng căn hộ, người mua có quyền thế chấp căn hộ nếu có hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư và đã thanh toán theo tiến độ”.
Do đó, việc thế chấp nhà chung cư chưa có sổ hồng là có thể thực hiện, nếu chứng minh được căn hộ là tài sản hình thành trong tương lai hoặc đã mua bán hợp lệ nhưng đang chờ cấp giấy chứng nhận.
📝 Công chứng hợp đồng thế chấp được không?
Theo khoản 2 Điều 33 Luật Công chứng 2024:
“Trường hợp tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai hoặc đang trong quá trình làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, việc công chứng được thực hiện nếu người yêu cầu công chứng cung cấp đủ tài liệu chứng minh quyền nhận tài sản và cam kết chuyển nhượng quyền sở hữu sau khi tài sản được xác lập”.
Vì vậy, công chứng viên có thể thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp với điều kiện:
Có hợp đồng mua bán giữa người thế chấp và chủ đầu tư
Có văn bản xác nhận tiến độ thanh toán
Có giấy xác nhận bàn giao căn hộ (nếu đã nhận nhà)
Có xác nhận từ chủ đầu tư rằng căn hộ thuộc quyền của người yêu cầu thế chấp
Chị N. mua một căn hộ chung cư tại Quận 12, TP.HCM theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư D. Dù chưa được cấp sổ hồng, chị N. đã nhận bàn giao nhà, hoàn tất 95% giá trị hợp đồng. Chị muốn thế chấp căn hộ để vay ngân hàng 500 triệu đồng. Văn phòng công chứng yêu cầu cung cấp hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao, xác nhận tiến độ thanh toán. Sau khi xác minh đầy đủ, công chứng viên tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp đúng quy định.
⚠️ Những lưu ý quan trọng
1. Không phải căn hộ nào chưa có sổ cũng được công chứng thế chấp
Trường hợp đang tranh chấp, đang bị kê biên, hoặc chủ đầu tư không đủ điều kiện pháp lý giao dịch thì không thể công chứng hợp đồng thế chấp.
2. Chỉ công chứng được nếu có đủ căn cứ về quyền sở hữu
Nếu chỉ có phiếu thu tiền hoặc văn bản không rõ ràng, công chứng viên có quyền từ chối công chứng theo khoản 1 Điều 41 Luật Công chứng 2024:
“Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hồ sơ không đủ điều kiện, không đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp của giao dịch”.
Sau khi công chứng, bên nhận thế chấp cần tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp, để đảm bảo hiệu lực pháp lý đối với bên thứ ba.
Kết luận
Việc công chứng hợp đồng thế chấp nhà chung cư chưa có sổ hồng là có thể thực hiện, nhưng không tự động áp dụng cho mọi trường hợp. Giao dịch này phụ thuộc vào căn cứ chứng minh quyền sở hữu, hồ sơ pháp lý của căn hộ và khả năng cam kết nghĩa vụ sau này.
Người dân, doanh nghiệp cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu và nên tham khảo ý kiến công chứng viên giàu kinh nghiệm hoặc luật sư bất động sản để tránh rủi ro pháp lý khi thực hiện thủ tục này.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
