Trong các giao dịch mua bán nhà đất, rất nhiều tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn. Khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng, vấn đề thường được quan tâm nhất là: giải chấp sổ đỏ trước hay sau khi công chứng hợp đồng mua bán? Nếu lựa chọn sai thời điểm giải chấp sổ đỏ, giao dịch có thể bị đình trệ, hợp đồng không được công chứng hoặc tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho cả bên mua và bên bán. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết quy định pháp luật, cách thực hiện an toàn và ví dụ thực tế.
1. Giải chấp sổ đỏ là gì? Khi nào phải giải chấp sổ đỏ?
1.1. Khái niệm giải chấp sổ đỏ
Giải chấp sổ đỏ (GCSĐ) là việc chấm dứt biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, nhà ở sau khi nghĩa vụ vay đã được thực hiện xong hoặc được bên nhận thế chấp đồng ý xóa thế chấp.
Theo Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015, khi nghĩa vụ được bảo đảm đã chấm dứt thì biện pháp thế chấp cũng chấm dứt theo.
1.2. Trường hợp bắt buộc phải giải chấp sổ đỏ
Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp nếu không được bên nhận thế chấp đồng ý.
Do đó, khi muốn mua bán nhà đất:
Phải GCSĐ; hoặc
Có văn bản chấp thuận của ngân hàng cho phép chuyển nhượng.
2. Giải chấp sổ đỏ trước hay sau khi công chứng hợp đồng mua bán?
2.1. Nguyên tắc pháp lý về thời điểm giải chấp sổ đỏ
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi:
Có Giấy chứng nhận;
Đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Không có tranh chấp;
Còn thời hạn sử dụng.
Trong thực tiễn, cơ quan đăng ký đất đai và văn phòng công chứng yêu cầu:
Sổ đỏ phải được giải chấp và xóa đăng ký thế chấp trước khi công chứng hợp đồng mua bán.
2.2. Vì sao phải giải chấp sổ đỏ trước khi công chứng?
Việc GCSĐ trước khi công chứng giúp:
Đảm bảo người bán có đầy đủ quyền định đoạt tài sản;
Tránh vi phạm nghĩa vụ với ngân hàng;
Đảm bảo hợp đồng không bị vô hiệu;
Thuận lợi cho thủ tục sang tên.
Theo Điều 44 Luật Công chứng 2014, công chứng viên phải từ chối công chứng nếu hợp đồng vi phạm pháp luật hoặc không đủ điều kiện.
2.3. Có được công chứng khi chưa giải chấp sổ đỏ không?
Chỉ trong một số trường hợp đặc biệt:
Có văn bản đồng ý của ngân hàng;
Có thỏa thuận ba bên về phương án thanh toán khoản vay;
Tuy nhiên, đây không phải phương án phổ biến và tiềm ẩn rủi ro.
>>> Xem thêm: Khi hồ sơ nhà đất có giá trị lớn, việc chọn Dịch vụ sang tên sổ đỏ uy tín là điều rất quan trọng.
3. Thủ tục giải chấp sổ đỏ thực hiện như thế nào?
3.1. Hồ sơ gồm?
Thông thường bao gồm:
Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp;
Văn bản xác nhận giải chấp của ngân hàng;
Bản gốc Giấy chứng nhận;
CMND/CCCD của người sử dụng đất.
3.2. Nơi thực hiện thủ tục giải chấp sổ đỏ
Thực hiện tại:
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm, việc xóa đăng ký thế chấp được giải quyết trong thời gian ngắn, thường từ 1–3 ngày làm việc.
4. Rủi ro nếu không giải chấp trước khi công chứng
❌ Không được công chứng hợp đồng;
❌ Không sang tên được quyền sử dụng đất;
❌ Hợp đồng có thể bị vô hiệu;
❌ Phát sinh tranh chấp nếu ngân hàng xử lý tài sản;
Ví dụ: Anh A thế chấp sổ đỏ căn nhà tại ngân hàng để vay 1,5 tỷ đồng. Khi bán nhà cho chị B, hai bên thống nhất dùng một phần tiền đặt cọc để anh A tất toán khoản vay. Sau khi ngân hàng cấp văn bản giải chấp và xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai, anh A mới ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Việc GCSĐ trước khi công chứng giúp giao dịch hợp pháp và sang tên thuận lợi.
Ngược lại, nếu anh A ký hợp đồng mua bán khi sổ đỏ vẫn đang thế chấp, hợp đồng có thể không được công chứng hoặc bị tuyên vô hiệu.
6. Kết luận
✔ GCSĐ nên thực hiện trước khi công chứng hợp đồng mua bán. ✔ Đây là yêu cầu thực tiễn nhằm đảm bảo quyền định đoạt hợp pháp và tránh rủi ro. ✔ Chỉ trong trường hợp đặc biệt có sự chấp thuận của ngân hàng mới có thể công chứng khi chưa giải chấp. ✔ Người mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý sổ đỏ trước khi đặt cọc.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
