Trong thực tế giao dịch nhà đất, không ít trường hợp người mua phát hiện người bán đã mất trước hoặc trong quá trình ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Điều này đặt ra câu hỏi quan trọng: có thể công chứng mua bán nhà đất khi người bán đã mất không? Giao dịch phải xử lý như thế nào để hợp pháp và tránh rủi ro? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết căn cứ pháp lý, quy trình xử lý và những lưu ý quan trọng.
>>> Xem thêm: Bạn có biết nơi công chứng uy tín gần nhất không?
1. Người bán đã mất thì hợp đồng mua bán nhà đất có còn hiệu lực không?
1.1. Năng lực chủ thể khi người bán đã mất
Theo Điều 16 Bộ luật Dân sự 2015, năng lực pháp luật dân sự của cá nhân chấm dứt khi người đó chết.
Do đó, khi người bán đã mất, người này không còn năng lực xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Mọi hợp đồng ký sau thời điểm chết đều không có giá trị pháp lý.
1.2. Hợp đồng mua bán khi người bán đã mất có thể bị vô hiệu
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi:
Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi;
Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm;
Hình thức phù hợp pháp luật.
Nếu ký hợp đồng khi người bán đã mất, điều kiện về chủ thể không còn, nên hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
2. Có công chứng được mua bán nhà đất khi người bán đã mất không?
2.1. Công chứng viên có quyền từ chối công chứng
Theo Điều 44 Luật Công chứng 2014, công chứng viên phải từ chối công chứng nếu:
Người yêu cầu không có năng lực hành vi dân sự;
Hợp đồng vi phạm pháp luật.
Khi xác định người bán đã mất, công chứng viên không được phép công chứng hợp đồng mua bán đứng tên người đã chết.
2.2. Nhà đất của người bán đã mất được xử lý như thế nào?
Khi người bán đã mất, quyền sử dụng đất trở thành di sản thừa kế theo quy định tại Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015.
Người thừa kế phải:
Thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản;
Ví dụ: Ông A đứng tên sổ đỏ và ký hợp đồng đặt cọc bán nhà cho bà B. Trước ngày ký hợp đồng công chứng, ông A đột ngột qua đời. Bà B vẫn yêu cầu gia đình ông A ký tiếp hợp đồng mua bán. Văn phòng công chứng từ chối vì người bán đã mất. Gia đình ông A phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản, sang tên cho các đồng thừa kế, sau đó mới tiếp tục chuyển nhượng hợp pháp.
6. Kết luận
✔ Không thể công chứng mua bán nhà đất khi người bán đã mất. ✔ Người bán mất thì tài sản trở thành di sản thừa kế. ✔ Phải hoàn tất thủ tục thừa kế và sang tên trước khi bán. ✔ Người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của người bán để tránh rủi ro.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
