Hiện nay, nhiều người dân đã lựa chọn chung cư mini làm giải pháp tối ưu cho việc tìm kiếm nhà ở. Tuy nhiên, ít người biết rằng việc sở hữu hoặc mua chung cư mini mà không nắm vững thông tin về loại hình nhà ở này có thể gặp phải nhiều rủi ro. Hãy theo dõi bài viết dưới đây để tìm hiểu về những rủi ro khi liên quan đến việc mua chung cư mini.
Bởi vì không có quy định cụ thể về chung cư mini trong các văn bản pháp luật hiện hành, do đó, vẫn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về việc giải thích “chung cư mini là gì”.
Trong quá khứ, tại Phụ lục A của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại và phân cấp công trình xây dựng, chúng tôi đã ghi nhận rằng chung cư mini là một trong các loại nhà chung cư, trong đó nhóm nhà chung cư bao gồm chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini và chung cư hỗn hợp.
Tiếp theo, tại Điều 22 của Quyết định 24/2014/QĐ-UBND, quy định về chung cư mini đã được xác định như sau:
“Nhà chung cư mini là nhà ở hộ gia đình hoặc cá nhân xây dựng, bao gồm từ hai tầng trở lên. Tại mỗi tầng của chung cư mini phải có ít nhất hai căn hộ trở lên. Mỗi căn hộ phải được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm các phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, và nhà tắm riêng. Diện tích sàn xây dựng tối thiểu cho mỗi căn hộ là 30m2, và chúng phải tuân thủ các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở.”
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các văn bản mà bạn đề cập đã hết hiệu lực, và trong tình hình hiện tại, không còn văn bản nào chính thức đề cập đến chung cư mini. Thay vào đó, theo khoản 2 của Điều 46 của Luật Nhà ở năm 2014, nếu một tòa nhà có từ hai tầng trở lên được thiết kế và xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, đáp ứng các tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu cho mỗi căn hộ theo quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng, cũng như có phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này, thì từng căn hộ trong nhà ở đó sẽ được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với nó.
Tóm lại, dựa vào các quy định nêu trên, hiện nay vẫn chưa có văn bản chính thức nào định rõ về chung cư mini, nhưng có thể hiểu rằng chung cư mini là một tòa nhà có từ hai tầng trở lên, chia thành nhiều căn hộ có diện tích nhỏ hơn so với chung cư thông thường. Các căn hộ của chung cư mini phải được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm các phòng riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, và khu bếp riêng.
2. Một số rủi ro ít ai biết khi mua chung cư mini
Bởi vì hiện tại chưa có quy định cụ thể về chung cư mini và chưa xây dựng được hệ thống hành lang pháp lý chặt chẽ cho loại hình nhà ở này, điều này đã dẫn đến việc người mua chung cư mini phải đối mặt với nhiều khả năng mất quyền lợi.
Dưới đây là một số rủi ro ít được biết đến khi mua chung cư mini:
2.1 Người mua chung cư mini khó được cấp Giấy chứng nhận
>>> Xem thêm: Thủ tục xin cấp sổ đỏ đối với chung cư được pháp luật quy định như thế nào?
Như đã được trình bày ở các phần trước, hiện nay vẫn chưa có văn bản cụ thể nào quy định về chung cư mini. Theo Luật Nhà ở năm 2014, có hai quan điểm được đưa ra để định nghĩa chung cư mini:
Xác định chung cư mini là một loại chung cư:
Theo quy định, việc xây dựng một tòa nhà chung cư yêu cầu xin giấy phép xây dựng và tuân thủ các quy định về diện tích, quy hoạch chi tiết, và quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, chung cư mini thường được xây dựng tại những vị trí hẹp, thường nằm trong các khu dân cư sẵn có. Vì vậy, những dự án này thường không tuân thủ được tiêu chuẩn quy hoạch, quy định về diện tích, và các yêu cầu pháp lý như giấy phép xây dựng, và có thể gặp khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu.
Xác định chung cư mini là nhà ở riêng lẻ:
Theo khoản 2 của Điều 6 trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP:
“Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.”
Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít căn hộ chung cư mini đủ điều kiện để được cấp sổ riêng lẻ. Các dự án chung cư mini thường được xây dựng tại các vị trí hạn chế về diện tích, không đáp ứng tiêu chuẩn về diện tích xây dựng, diện tích mặt sàn, cũng như các tiêu chuẩn kỹ thuật và pháp lý như phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra, có nhiều trường hợp chung cư mini được xây dựng vượt quá số tầng cho phép.
Tóm lại, dù được xác định là chung cư hay nhà ở riêng lẻ, chung cư mini trên thực tế thường không tuân thủ được các quy định về xây dựng. Do đó, việc cấp sổ riêng cho từng căn hộ trong chung cư mini là khó khăn và có thể gặp nhiều khó khăn. Khi đó, người mua nhà, dù đã thanh toán, có thể sẽ gặp khó khăn trong việc được công nhận quyền sử dụng.
2.2 Khó mua bán, chuyển nhượng, tặng cho
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là hai trong những tài liệu quan trọng không thể thiếu khi tham gia vào các giao dịch liên quan đến bất động sản, như đất đai và nhà ở.
Tuy nhiên, trong trường hợp chung cư mini, thông thường chỉ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho chủ sở hữu của toàn bộ mảnh đất. Do đó, nếu người mua căn hộ không được công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ cụ thể và không nhận được Sổ hồng riêng cho căn hộ của mình, thì giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc tặng căn hộ sẽ gặp khó khăn và có thể bị xem là không hợp lệ.
>>> Xem thêm: Thực hiện những thủ tục công chứng thứ 7 chủ nhật ở đâu nhanh chóng, tiện lợi, chi phí rẻ?
2.3 Tiềm ẩn rủi ro cháy nổ
Các tòa chung cư mini thường được xây dựng trong khu dân cư với diện tích hạn chế, và do đó, thường không đáp ứng đủ yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy.
Theo hiện hành, theo Điều 7 của Nghị định 136/2020/NĐ-CP, các nhà ở riêng lẻ có từ 02 tầng trở lên phải tuân thủ các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy sau đây:
Phải đảm bảo an toàn về phòng cháy, chữa cháy khi thiết kế và bố trí hệ thống điện, bếp đun nấu, và các khu vực thờ cúng.
Cần đảm bảo rằng các chất dễ cháy, nổ phải được cách ly xa khỏi nguồn lửa và nguồn nhiệt.
Phải chuẩn bị đầy đủ các thiết bị và phương tiện cần thiết để chữa cháy, bao gồm cả bình cứu hoả và các trang thiết bị liên quan.
Chủ sở hữu của nhà ở riêng lẻ phải tổ chức thực hiện và duy trì trong suốt quá trình hoạt động để đảm bảo luôn sẵn sàng cho công tác phòng cháy, chữa cháy khi cần.
Tuy nhiên, trong trường hợp các tòa chung cư mini thường không tuân thủ đủ các yêu cầu này do hạn chế về diện tích và quy hoạch.
Trên đây là giải đáp về những lưu ý ít ai biết khi mua chung cư mini. Ngoài ra, nếu bạn có thắc mắc liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về thủ tục công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch