Lập vi bằng khi ngăn chặn giao dịch đất: Có cần thiết không?
Khi đất đang trong quá trình tranh chấp, thừa kế, hoặc có dấu hiệu sắp bị chuyển nhượng trái phép, người có quyền lợi thường muốn “ngăn chặn giao dịch đất” bằng nhiều hình thức như gửi đơn lên tòa án, cơ quan thi hành án, hoặc lập vi bằng để ghi nhận hành vi chuyển nhượng thực tế. Vậy lập vi bằng ngăn chặn giao dịch đất có cần thiết không? Có giá trị pháp lý gì? Sử dụng trong tình huống nào? Bài viết sau sẽ giúp bạn hiểu rõ bản chất, hiệu lực và giới hạn pháp lý của biện pháp này.
>>> Xem thêm: Mua bán đất nhưng chưa sang tên, nên xử lý tại văn phòng công chứngthế nào?
Vi bằng là gì và có thể dùng để ngăn chặn giao dịch đất không?
Theo Điều 36 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại, vi bằng là:
“Văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện, hành vi có thật mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến”.
Vi bằng có thể sử dụng làm chứng cứ trong tố tụng hoặc để xác lập sự kiện làm căn cứ pháp lý cho các bên về sau. Trong lĩnh vực đất đai, vi bằng thường được lập để ghi nhận:
Việc người sử dụng đất đang rao bán, chuyển nhượng, cắm biển quảng cáo
Hành vi ký hợp đồng mua bán, đặt cọc, công chứng
Tình trạng thực tế của đất (lấn chiếm, tranh chấp, xây dựng không phép…)
Thời điểm xảy ra hành vi chuyển nhượng trái luật
Tuy nhiên, vi bằng không phải là công cụ trực tiếp có thể “ngăn chặn” về mặt pháp lý đối với giao dịch đất. Nghĩa là: vi bằng không có giá trị yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai từ chối giao dịch hay phong tỏa quyền sử dụng đất.
Khi nào nên lập vi bằng ngăn chặn giao dịch đất?
Bạn nên lập vi bằng ngăn chặn giao dịch đất trong các trường hợp sau:
1. Đất đang có tranh chấp chưa được Tòa án thụ lý
Khi đang chuẩn bị khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất, bạn có thể lập vi bằng để ghi nhận việc:
Bên còn lại đang lén chuyển nhượng hoặc giao dịch
Thửa đất được rao bán, đăng tin, đưa khách đi xem thực địa
Có dấu hiệu giả chữ ký, giả hợp đồng
Vi bằng sẽ là chứng cứ mạnh mẽ để đề nghị tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm tạm ngưng giao dịch hoặc kê biên.
2. Đất là di sản chưa phân chia, nhưng có người đứng tên tự ý bán
Trong thực tế, nhiều trường hợp di sản thừa kế chưa phân chia, nhưng một đồng thừa kế (thường là người đang giữ sổ đỏ) lén lút đem đi bán. Việc lập vi bằng tại thời điểm giao dịch có thể:
Ghi nhận hành vi chuyển nhượng sai thẩm quyền
Làm căn cứ để khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu
3. Chuẩn bị khởi kiện hoặc yêu cầu tạm ngừng đăng bộ tại Văn phòng đăng ký đất đai
Vi bằng có giá trị như thế nào trong quá trình ngăn chặn giao dịch?
Vi bằng có các giá trị sau:
Chứng minh thời điểm xảy ra sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại lập (với tính xác thực cao)
Là tài liệu được Tòa án, cơ quan điều tra, thi hành án xem xét như một nguồn chứng cứ hợp pháp
Không thay thế quyết định ngăn chặn chính thức từ Tòa án, Văn phòng thi hành án hoặc Văn phòng đăng ký đất đai
Tóm lại, vi bằng không ngăn chặn được giao dịch đất một cách trực tiếp, nhưng có thể là cơ sở để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền ra quyết định chính thức ngăn chặn.
Hướng dẫn lập vi bằng ngăn chặn giao dịch đất đúng quy trình
Bước 1: Liên hệ văn phòng Thừa phát lại nơi có đất
Theo quy định, Thừa phát lại chỉ lập vi bằng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi họ được cấp phép hoạt động. Do đó, bạn cần liên hệ với đúng văn phòng thẩm quyền.
Tài liệu chứng minh quyền lợi liên quan đến đất (giấy tờ, hồ sơ thừa kế…)
Cụ thể nội dung muốn ghi nhận: giao dịch trái phép, ký hợp đồng, hành vi bán đất sai pháp luật…
Bước 3: Thừa phát lại đến hiện trường lập vi bằng
Thừa phát lại sẽ:
Trực tiếp chứng kiến hành vi, lập biên bản
Chụp ảnh, quay video, mô tả chi tiết thời gian – địa điểm – người liên quan
Gửi bản vi bằng có đăng ký tại Sở Tư pháp cho người yêu cầu
Chi phí lập vi bằng dao động từ 1.500.000 – 3.000.000 đồng tùy nội dung, địa bàn và mức độ phức tạp.
Có nên chỉ dựa vào vi bằng để ngăn chặn giao dịch?
Không nên. Vì vi bằng chỉ mang tính ghi nhận, không có hiệu lực buộc dừng giao dịch, nên bạn cần kết hợp:
Nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất kèm vi bằng để đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp
Gửi đơn yêu cầu ngăn chặn đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Tòa án, đính kèm vi bằng như tài liệu chứng minh hành vi vi phạm
Sử dụng vi bằng để khiếu nại nếu việc giao dịch vẫn được thực hiện trái pháp luật
Kết luận: Vi bằng không thay thế pháp lệnh, nhưng là bằng chứng giá trị
Lập vi bằng ngăn chặn giao dịch đất là bước đi hợp lý trong các vụ việc có nguy cơ chuyển nhượng trái phép, đặc biệt khi bạn chưa đủ căn cứ để yêu cầu cơ quan nhà nước ra quyết định ngăn chặn. Tuy nhiên, vi bằng không có giá trị cưỡng chế, nên cần phối hợp với các thủ tục tố tụng, hành chính để đảm bảo quyền lợi.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
